香港和新加坡乍看之下十分相似：两者都是高度紧凑的港口城市，人口密集，继承了英国的

香港和新加坡乍看之下十分相似：两者都是高度紧凑的港口城市，人口密集，继承了英国的法律传统，土地资源极其有限；两地都实行由政府出让的长期租赁制，而非永久私有产权。然而，结果却截然不同——一个城市逐渐陷入了典型的“土地陷阱”，另一个则把土地变成了支撑长期增长的稳定平台。香港把土地租赁当成一次性买卖。政府在出让新地块时收取高额的前期地价款，而之后每年的地租却很低。由于个人和企业税负较轻，卖地逐渐成为公共财政的核心收入来源。这种制度天然偏向于不断推高地价：地价上涨，对开发商有利，也能填充财政；而一旦地价下跌，不仅伤害地产商，还会在公共预算上“打出一个洞”。与此同时，持有土地的成本很低，开发商完全可以囤地不建，耐心等待价格继续上涨。需要空间的产业则日益举步维艰。制造业企业发现，租金上涨的速度远远快于销售收入的增长。久而久之，制造业逐渐萎缩，信贷更多流向房地产，而不是具有生产力的企业。住房成本一路飙升，城市中的土地财富被极少数人攫取，年轻家庭则被挤进越来越狭小的居住空间。新加坡走了一条不同的道路。国家同样拥有大部分土地，但它征收的是随土地价值变化而调整的持续性地租。在实践中，这相当于一种土地价值税。由公共投资和经济增长带来的地段升值，不是沉淀为私人暴利，而是回流到公共财政。与此同时，新加坡通过公共住房机构，以受控价格向居民提供长期租赁住房，这些住房正是由土地收入所支持。大多数家庭因此成为一种“有限意义上的房主”：他们持有可使用、可交易的长期租约，但并不会因为地价暴涨而获得一张“免费的彩票”。结果是，住房总体保持可负担，社会储蓄更多流向商业投资、技能提升和科研创新。这一对比清楚地表明，土地制度如何塑造整个经济结构。香港的模式奖励投机，使金融体系对房地产形成依赖；新加坡的模式则把土地租值的一部分收归公共部门，保持其他税负较低，并主动引导资本流向贸易和科技，而不是在同样的几平方公里上不断堆高价格曲线。对于那些陷入土地陷阱的国家而言，教训再清楚不过：通过公共所有权或税收制度，为全体社会公平地回收土地租值；降低对劳动和企业的税负；最重要的是，停止把高地价当作成功的象征，而要开始把它视为一盏危险的警示灯。