未来五年，很多房子会变成低效资产，流动性大幅降低，最终只能以价换量。因为与老房产同台竞争的，是第四代、第五代新产品，它们带来的是降维打击，房子也不再是稀缺品。 这一波房地产的时代红利已经过去，户均1.1套的住房保有量，虽不能说明人人有房，但足以证明住房总量已然充足。尤其是2006年到2015年这近十年间建成的房子，受7090政策影响，产品同质化现象严重，这类房产的增值红利，再也不会重现。 过去楼市鼓励购房时，还会设置户口、社保等限制条件，本质是因为当时住房稀缺、供不应求。而现在楼市进入逆周期，供需关系彻底反转，加上老龄化加剧、城市化进程见顶、居民负债率攀升，市场逻辑早已不同。 其实很多事都需要辩证看待：当政策鼓励你做一件事时，或许是需要你去承接市场需求；当政策限制你时，反而可能是需要想办法参与的时机。那么当下的房地产，到底触底了吗？ 2021年房地产市场高峰期时，整体市值超500万亿元，这一轮连续调整后，房价平均跌幅约40%，不同城市、不同区域跌幅有所差异。但这并不意味着市场已经触底，部分城市的少数优质项目或许已接近底部，可绝大多数城市、绝大多数项目，尤其是普通商品房，以当前价格来看依然偏贵，核心原因就是第四代新产品对老房产的降维打击。 不妨问大家一个问题：总价相同、区域位置相差不大的情况下，你会选择老房子还是新产品？我想90%的人都会选择后者。 今年潘成钢的二手房价格大跌、成交遇冷，就是最典型的例子。以该区域120㎡的三房为例，目前挂牌价约3万元/㎡，总价约360万。但360万的预算，完全可以在成华区2.5环左右买到第四代新房，精装修的大四房，面积更大，而且成华区的学区资源也不算差。 当手握360万预算，你会选择潘成钢的老三房，还是成华区的全新第四代产品？如果是我，绝不会为了稍好一点的学区，牺牲居住舒适度、房屋功能性，甚至放弃资产的流动性。显然，综合性更强的新产品，会成为大多数人的选择，这就是我所说的房地产跨区竞争。 单看潘成钢的这套二手房，单价和总价似乎不算贵，但横向与同预算的新产品对比，它的性价比就大打折扣，这正是新产品降维打击带来的直接影响。当大家花同样的钱，能买到比老房产品质、户型、配套更好的房子时，老房子自然就显得“贵了”，贬值和流动性降低也成为必然，这也是金融城部分高端老项目面临的共同问题。 这些老产品，会在第四代新房的冲击下持续回调。因为房产最大的竞争，从来不是小区内部的业主之间——没有业主愿意低价贱卖自己的房子；真正的竞争，是来自外部新产品的降维打击。 同一区域、相同总价下，你的老房子是“存货”，别人的新房是“新款”，老房产根本无法与新房卖到同等价格，除非老房子拥有极强的稀缺性和不可替代性，但显然绝大多数普通房产都不具备这个特质。 除此之外，房地产需求总量的萎缩，更是不可逆的趋势。老龄化、少子化的社会现状，会让未来住房需求的边际效益持续减弱，整体需求总量呈下降趋势。同时，二手房与新房的存量都处于高位，当市场需求无法匹配存量规模时，大量房产的流动性必然下降。 当房产流动性降低、交易频次大幅减少时，部分房子甚至连“资产”的资格都算不上——没有交易，市场就无法通过交易体现其资产价值，最终只会陷入有价无市的困境，这也是为什么一直建议大家，不要购买缺乏核心价值的远郊房产。 当下的房地产市场，正从“有没有房”向“房子好不好”转变，“有房住”的时代已经过去，这正是市场分化的开始。而优质的新产品，就是市场分化的催化剂，这也注定了一大批缺乏竞争力的老房子，会逐渐退出历史舞台，沦为低效资产，流动性和流通价值持续走低。 想明白这一点，就清楚当下该买什么房、该持有什么房，这对每一个购房者和房产持有者来说，都至关重要。如果手中持有的是未来可能沦为低效资产的房产，现在就该做出正确的调整和选择。
