昨晚和一个在住建系统的朋友聊天，他一开口就跟我说，现在楼市的风向彻底变了，手里攥着老破小的人，千万别再把“原拆原建”当成普通旧改来看待，不然最后大概率要空欢喜一场。他说这话的时候语气很实在，没有半点官方套话，听得我心里也跟着咯噔一下，想着得赶紧把这些实在话分享给身边有老破小的朋友。 其实不用他说，最近大家也能感觉到，以前那种大拆大建、一拆暴富的时代，是真的一去不复返了。再也没有随便划一片区域，拆了房子就能分到好几套安置房，或者拿到一大笔拆迁款，从此翻身的好事了。 今年以来，河南、山东、安徽、福建等好几个省份，都密集出台了相关文件，重点推进城市更新里的自主更新和原拆原建，但这事儿看着是民生福利，实际上门槛高到吓人，根本不是所有老破小业主都能享受到的。 可能很多人还不清楚，原拆原建和咱们之前见过的普通旧改，压根不是一回事。普通旧改就是刷个外墙、换个水管、加个电梯，顶多再整理一下小区环境，不动房子的主体结构，大部分老小区都能沾上边。但原拆原建不一样，它是要把老房子彻底拆掉，在原来的地块上重新建新房，听起来好像很划算，可里面的门道多到你想不到，而且每一条门槛都能把绝大多数人挡在外面。 朋友跟我掰着手指头说，首先第一条，房子必须是经专业机构鉴定的C级或D级危房。这可不是自己觉得房子旧、墙皮裂了就是危房，有明确的硬标准，比如C级危房是承重结构局部有问题，墙体裂缝超过10毫米，而D级就是整体危险，墙体严重倾斜、基础塌陷，必须彻底拆除重建才行。不是随便一套几十年的老房子，就能达到这个标准，很多看着破旧的老破小，结构其实还很稳固，根本够不上危房的边。 光够上危房还不够，第二条门槛更难达到——小区所有业主必须百分百同意。大家也能想到，一个小区里几十上百户人家，每个人的想法都不一样，有人想改，有人觉得麻烦，有人还想趁机要高价，想让所有人达成一致，简直比登天还难。 哪怕只有一户业主不同意，这个原拆原建项目也没法启动，这也是很多试点项目卡壳的关键原因，毕竟众口难调，没人能做到让所有人都满意。还有第三条，房子必须在城市核心区。也就是说，那些地段偏僻、配套不完善，不在城市规划核心范围内的老破小，哪怕满足前两个条件，也没机会享受原拆原建的政策。 朋友说，这也是有讲究的，核心区土地稀缺，没法大规模新建住房，原拆原建既能盘活存量土地，又能改善核心区居民的居住环境，而偏远地段的老破小，更多还是以普通旧改为主，没必要投入大量资金搞原拆原建。 可能有人会说，既然有这么多试点，总能轮到自己吧？其实不然，截至现在，全国范围内原拆原建试点成功的，也就几十个而已，而且大多集中在北京、上海这些一线城市的核心区，比如北京西城有个项目，从开工到居民回迁，只用了不到6个月，算是试点里的标杆，但这样的案例寥寥无几，大部分城市还在摸索阶段，想普及开来，还要等很长一段时间。 很多手里有老破小的人，现在还在做着躺平等拆、房价暴涨的美梦，总觉得政策一来，自己的房子就能翻倍升值，就能一夜暴富。但朋友反复跟我强调，这轮推进原拆原建、自主更新的政策，核心目的是给存量房托底，保障居民的居住安全，稳定房租市场，而不是再制造一夜暴富的神话，和以前的拆迁完全是两个概念。 那些地段一般、房龄老旧，但又达不到危房标准的普通老破小，就别再指望靠这轮政策翻身了。别再天天盯着政策消息，幻想着自己的房子能被纳入原拆原建范围，最后只会竹篮打水一场空，空欢喜一场。毕竟政策是精准发力，只针对那些真正有需求、符合标准的房子，而不是普惠所有老破小业主。 可能有人会问，那手里的普通老破小，以后该怎么办？其实答案很简单，别再抱有不切实际的幻想，要么好好打理，租个合理的价钱，要么根据自己的需求，及时置换更合适的房子，别再死磕等着政策红利，不然只会耽误自己。 毕竟政策风向已经变了，顺应趋势，才是最明智的选择。说到这儿，想必很多手里有老破小的朋友，心里都有了自己的想法。不知道你们手里的老破小，是否符合原拆原建的条件？ 你们觉得这轮政策，对普通老破小业主来说，到底是机遇还是考验？又或者，你们手里的老破小，现在面临着什么样的困境？欢迎在评论区说说你们的真实想法和经历。
