浦东御桥「港城中环汇·云启」客观测评02

大家好，我是派大星，坚持说真话的新房博主 今天我们来测评「港城中环汇·云启」的社区内部情况。 [向右R]目前项目讨论组已建，回复“港城”进组，可享受独家认购优惠。 ☁ 分户型做基础分析： ✅79㎡两房：分布于12/15/18楼，北侧有走廊，私密性比连廊更差，但采光稍微好一点点。 ✅83㎡两房：都在1楼，特定人群需要。 ✅99㎡三房：得房率非网传70%-，硬伤是入户直面次卧，可通过隐形门+投影+电视墙换位解决。 ✅118㎡三房：硬伤是入户直面次卧，其他基本OK。 ✅128㎡四房：如果不是挑刺，这个户型放新房市场基本满分。 ✅157㎡四房：设计格局更适用于200㎡以上的平层，所以利用率一般。 ✅186㎡五房：三卧朝南的五房里，很正气了。 ✅187㎡四房：四卫有点浪费，整体舒适性很好。 ⭐每个户型的详细优缺点可见图2到图5，仅供参考。 ⚠️还是提一下所谓的“价格正挂”： 周边二手房都在降价，目前挂牌多为亲水湾1-3期产品，房龄10年朝上，一样紧挨高压线，挂牌6-7万为主，不过主力户型和港城有错配，供应主力为100㎡的大两房，很难改三房，而正统三房普遍在130㎡以上，个人预计港城的100㎡/118㎡三房以及128㎡四房仍然会有一定的市场。 🍀现在看周边低于6万的二手房的确有，但多为低区或未满5年，如果一定要拿挂牌5万房龄15年的来比，那「港城」确实是妥妥正挂25%。 [向右R]结合目前看到的综合户型加面积段，放到康桥的二手房市场，除去类似于「绿洲康城金邸」这种主打平层的社区以及北侧「万科·海上传奇」这种类似TOD项目之外，「港城中环汇·云启」理论上可以在各个面积段至少抢走一批御桥和周边的置换客户。 我的逻辑支撑主要是： [一R]房龄：这个不用多说，二手房相当重要的一条。 [二R]不利因素的"平权"：高压线穿过了御桥东侧大部分小区，属于范围打击。 [三R]户型功能性：主因。 [四R]人车分流等：这个不谈，算是新房普遍的优势。 自住：⭐⭐⭐（适合） 投资：⭐（谨慎考虑）