济南楼市，谁来托底！ - 房产资讯(藏书网)

[草莓R] 我还是坚持基本观点。 [一R]从城市规划来看，济南楼市当下商品房数量还远远不够，要不然继续开发远郊就是笑话。 [二R]人口流入的速度目前明显慢于商品房建设的速度，从市场表现看确实如此，或许有大批量的人选择租房观望。 [三R]济南人口的流入方式是，招商引资+强拉硬拽，各行业早就饱和，产业和人口过来的唯一方式就是把其他地方的搬过来。目前商业写字楼（办公地点）准备的足够多了，还在快速增加中，就看怎么把其他地方的企业弄过来！ [草莓R]从基本逻辑上讲，当下主城区实际的地段价值，虽然当下遇到了比较严重的困难，但是有继续上升的潜力和能力，这里说的是实际不是泡沫！ [草莓R]谁来托底？这个问题非常重要，商品房目前可以大概分为两类：1、适合家庭长期居住类。2、适合家庭之前过渡类。 [种草R]过渡类型商品房，已经成为楼市正常发展的绊脚石，需要重新估值以便把这两类房产彻底做个切割。比如济南楼市目前二手挂牌量接近10万，其中绝大部分为过渡性房产，也就是不具备承载一个家庭长期生活的能力，但是对于整体楼市的信心，因为其作为底层房产，供需关系早就破裂，产生了巨大负面影响。假如10万挂牌，去掉5万，是不是瞬间感觉库存不多了！ [草莓R]目前利率降低、过渡性房产价格也降下来了，并且是大幅度降低。这样就给楼市未来托底不断的创造更有利的条件。 [一R]利率降低是给zf、央企、地方平台、企业降的，目前和购房者关系也不大，这里首先起到的是化债的作用，把原来高利息的贷款替换，未来再放一波水，其目前债务压力会得到大大缓解。 [二R]有能力了，可以继续追加债务额度。比如超长期国债，用于大批量收购可以稳定出租的各城市的过渡性房产来做保障房，也就是说收购的最低标准是租金收益大于贷款利息，这样可以实现永远不还本但可以用大家的钱实现zf的盈利！ [草莓R]也就是说真正托底的是zf，当今楼市靠几个不情不愿的刚需和改善来逆转楼市方向，基本不现实！从最近说的房屋养老金试点城市来看，未来中国的继续城市化，基本上围绕着这22个城市展开，其他绝大部分城市降将面临人口和资源的流出，这个流出是全方位的！ [草莓R]房地产一但托底，过渡性商品房和其它基本上就完成本质上的切割，生活的过渡完全不必要通过买房，而是通过租房。如果一个家庭前期，可以通过签一个10年稳定的租赁合同来勉强过渡，那么这个家庭是否会花个几万块装修下？是否会买家具家电？这将是一个巨大的市场。