巨变将至❗️海淀买房反转了❗️

[抱拳R] 紫竹院南路4号院在24年11月成交了一套一居室，成交价340万。同户型房源在2023年1月的成交价是528万，降价188万，降幅36%。 [抱拳R] 对于海淀买房，有以下实用建议： ⭕️ 海淀比较标杆的次新盘两居，起码要七八百万，如果考虑在海淀买房，切记不要资金错配。同预算情况下海淀和朝阳对比，海淀第一梯队的商品房小区跟大盘能力略强，但朝阳能买到房子面积更大、品质更高、按需选择。 ⭕️ 海淀 300-500刚需群体考虑书包可以看看第二梯队紫竹院、羊坊店老公房，不考虑学区看看田村、西三旗、永泰老小区两居。 ⭕️ 改善海淀大把都是，清河橡树湾橡林郡、田村乐府江南、万柳、世纪城、西北旺如园、四季青次新都是市场表现不错的房子。 ⭕️ 海淀全体价位太高，优质房源太少，所以田村这个临近地铁，且房源相对较新的板块，越来越受欢迎。但这个板块未来也要面临石景山的竞争。 ⭕️ 要特别警惕 20 年前行情一般，20 年后走势特别好的中等及以下学区，在生源减少的大趋势下，之前学区溢价的水分会被挤掉。 ⭕️ 在海淀，清河、羊坊店、世纪城、上地这些兼顾改善和学区需求的板块，整体的保值能力要比纯改善或者纯学区板块强。 ⭕️ 海淀买房，注重的是品质。这里的居住群体要么是高知、要么是大厂高新群体。 ⭕️ 海淀刚需买房，基本上会沿着西三环西四环以及北三北四环附近买，这些区域全是成片成片的公房社区，品质稍微的好点的小区比例很少，很多家庭会外溢到回龙观买房。 ⭕️ 海淀最近这两年的新房供应主要集中在永丰北，可以看看富华里、栖海云颂。但是买永丰不要对规划的学校有太高预期，优质学校的发展和验证需要较长时间。 ⭕️ 海淀是北京的强学区，海淀的学区，第一序列是中关村、上地和海淀其次万寿路学区和羊坊店学区。