住建部明确：2000年以前老旧小区纳入更新改造范围！觉得老破小要“值钱”了？甚至还联想到了拆迁和货币化安置？完全是想多了。这一政策，恰恰表明绝大多数老破小要彻底成为不动产。 首先，老旧小区改造和城市更新根本不是新鲜事，而是已经进行到第七个年头的既有政策。老旧小区改造和城市更新是2019年提出来的，恰恰就是为了接替先前的大规模拆迁以及后来的货币化安置这一政策的生态位。 所以，我们要清楚一点，如果相关表述越是提到老旧小区改造和城市更新，那就越是意味着拆迁没戏，货币化安置就更是不着边际的事情。现在的情况，是作为“裁判员”的相关部门运用政策手段给开发商松绑，使新房的配置迅速高端化，针对的就是存量二手房。换句话说，只有让以老破小为典型代表的存量二手房卖不出去，才能更好地卖新房、出让土地。 可以说，绝大多数老破小要彻底成为不动产，或者换个更容易接受的说法——以老破小为代表的存量住房将全面回归居住属性。实际上，老旧小区改造，正是建立在老破小们不会再拆迁、也难再交易的基础上，就是为了表明整体居住条件依然在随着时代进步，作为一种安抚性质的举措。只是，进步的幅度一定是非常有限的，并且也不意味着个人就可以坐享其成、无需付出成本。 我们要先理解在政策方面的“城市更新改造”的含义究竟是什么。现在的城市更新项目可不是单纯投入资金，而是要算总账，要求在投入产出方面平衡、可持续。但我们知道即使是轻度的改造，比如重新抹一遍水泥、涂一遍外墙、做一排停车位，也全部都是支出项目，投入产出是如何平衡的呢？ 实践中，往往是通过将既有厂房地块（工业用地转居住用地）或者既有低效用地打包在城市更新项目中，得到一笔卖地收入，这笔收入才是核心，有了这笔收入，才能基本平衡给新小区做配套设施、以及给附近老旧小区抹水泥、涂外墙、做停车位等多方面的支出。 所以，城市更新概念下的老旧小区改造，只能是在相对有限投入条件下的修补。也正是由于投入的有限性，这样的修补一定会趋于集中在更显性、更能体现改造效果的公共部分，这也就是许多经历老旧小区改造的居民都认为改造效果有限的根本原因。至于居民更关心的楼体维护、检测、大修等问题，怎么办呢？别找城市更新和老旧小区改造解决，找房屋养老金去。 去年8月底住建部就吹风了房屋养老金。为了平息躁动的舆论，相关部门很快站出来说“不需要老百姓出钱”，所以舆论很快就安静下来，没太把房屋养老金当回事了。但是，但是来了——根据天津滨海新区的试行细则，“不需要老百姓出钱”的部分仅限于公共账户，而这公共账户仅用于承担检测费用和办事人员薪酬，真正用于维修费用的部分全由个人账户支出，这部分是按平米数收取，用完即交，不动态交清就不能办理任何形式的过户。 可以想象到，房龄越大的住房，将来维修也越频繁。当维修费用水涨船高时，很可能都不止是修一次就要组织交一次个人账户费用。现在老破小们尚且还没有真正普遍面临维修费用问题，却已经被政策支持下配置越来越高端的新房降维打击了，甚至到现在为止以“不需要交物业费”为代表的居住成本低廉还能作为部分老破小的卖点。 最后，可以想见，将来维修费用浮出水面、面临房屋养老金时，老破小们必然失去居住成本低廉这一最后的“卖点”。既不会拆迁，又难以交易，还要不断地支出房屋养老金，绝大多数老破小们必然会成为真正的不动产，全面回归居住属性。甚至，一部分老破小还将因此成为负动产。
