济南买房，以租换租！再换租！

[草莓R]今天接了一个朋友咨询，小孩目前在洪家楼上学，自己的房子太老太小，想改善一下，小房子也不想卖，大概300多万预算，cbd附近上班，问我保利海德公馆能不能买？ [一R]看动心的房子条件：168平，小高层2楼，房龄12年，总价290万带车位，说实话价格不算太高。就是觉得便宜了，想买。 [二R]看客观变化：孩子8年上完学，那时20年房龄的老破大，还是一个2楼，会不会继续住下去，什么人还会接手？作为上上代住宅，整体视觉效果无法抗住20年的风雪！ [草莓R] 我的建议是，如果孩子确定在洪家楼上完学。那么要么把老破小租出去然后再租个大的，老破小租2千多，➕两千租个保利140左右的，实际8年的投入成本也就20多万。 [草莓R]如果感觉确实想买个房子，还是以租换租，买了再租出去，逻辑如下。 [一R]老破小租出去，就近租个大大，一反一正花了20万租金。 [二R]买个当下最一档的房子，长岭山海信、盛福中海，最近拿的地，虽然土地位置不算很好，但是绝对是一档300多万的房子，拿个130平的，因为现在可以偷容积率可以做出低公摊，的房子，甚至130平可以出空间感不错的4居，且是精装。3年交房，出租5年，租金每年不会低于5万，等孩子上完学再过来住，这样租房子没花钱，然后最后住了同价位区间最好的社区。且8年后如果条件更好了，这个130的一定更好出且更保值！ [草莓R]拿保利海德公馆160多与当下130的房子做个对比，同样做三居，尺寸感不一定130的就差，更何况当下可以偷容积率了，并且可以灵活转换为4居，实用性多了一些。保利160的南北进深太长，空间感、光感都一般，就是卧室大！ [草莓R]8年之后再做对比，一个5年房龄次新130平，如果建设配置拉满，干挂铝板石材，哪怕是保温一体板，都还是绝对的一线品质，甚至这种品质可能延续时间比着真石漆多一倍甚至更多，并且户型设计也到了基本无法再提升的顶端。反观这个房子，年久失修，外立面掉漆脱落，电梯乱七八糟老化，租客逐渐增多等等，可能就没法看了。 [草莓R]这就是区别。在一定时间周期内，时间越久，当下这批设计到顶，用料用材逐渐到顶的新房交付后，二手同价位社区与其品质差距一定是越拉越大的。 [草莓R]大概就是这么个思路，在资源性需求＞品质改善时，当资源已经满足且品质改善房无合适选择，以租换租也是很合适的，不一定非要买，当资源需求结束，紧箍咒就没了，那就是自由选择！