济南土拍，再次起飞！极限值！

[火R]刚经历了地王（cbd西保利）的出现，今天又迎来了盛福的土拍，山东鲁强拿下一块，10497楼面价。中海也拿下一块，9750楼面价➕代建小学和高中＝1.15万左右问题不大。加上长岭山海信去年的土拍，基本奠定了核心区边缘土地的价值基调，万元起步且专为300万到400万供应！土拍价格已经到了还能控盘的极限值，再贵就没法弄了！ [火R]本文重点说一下中段市场的情况！ [一R]看供应方向：客群定位为300万到400万，产品定位为140平左右均户型，且配置基本可以拉满（会所、外立面、户型可以偷容积率、园林等等）。 [二R]看市场竞争：新房市场只有盛福第一批设计的房子，中建二期还在2.3左右毛坯。二手市场没有同代产品，越是好位置同价位小区品质越差、颜值越低。 [三R]看审美变化：z策、口风、现实都在朝着“好房子”推进，现在300万到400万的主流群体为青年群体，他们对于颜值的要求越来越高，人本身就是以视觉冲击作为主导的。 [四R]看价格定位：真实楼面价都在1.1万左右，加上建筑成本必须提高，参考当下盛福毛坯2.2万，参考保利小鸭2.7万到3.2万，预计在2.5万到2.8万之间，如果产品做好会很好卖！ [五R]为什么土地价格这么贵？肯定是因为稀缺，整个济南目前可以看得到的，适合做300万多一点的房子的土地，就盛福还有，都在花园路沿线。去掉今天土拍的东盛福还有3块，长岭山还有2块，西盛福还有2块左右，就这么多！且二手存量中，盛福第一批新房品质还有提升空间且在高税，其他区域都比较差！ [红色心形R]看对于存量市场的影响。 [草莓R]我只能说300万到400万小区，如果品质不足（现实是品质确实不足），可能将要面临巨大的困难。这批房子作为主流，三个盘大概2000多套，以及未来将要陆续土拍的，还有个几千套的可能供应，看着不多，作为主流审美楼盘，有绝对的价值定位权利！ [玫瑰R] 济南楼市300到400万定位的市场区域，已经极度明确，现在楼市发展的方向与什么逻辑结合？新一代住宅把不同预算段的充足购买力纷纷抽走，那么接下来发生什么也就清晰了？这一样来随着存量市场档次排名逐渐清晰，也一定会挤压出来一批基本不怎么值钱的房子作为保障房的基础。 [玫瑰R]人口吸引力其实核心就一个，收入水平与房价的平衡，这一点济南其实做的不错，至于基建、配属资源虽然有点后程发力，目前基本都赶了上来，房价在为济南继续人口扩张快速的做着准备！济南买房