香港不是寸土寸金吗，那为什么不大规模开发新界？原因很简单，因为地方势力太负责，香港政府想管都难。网友：大陆派几个城管就能解决。 新界的地，很大一部分掌握在两类人手里：地产商和原住民。地产商玩的是资本游戏，早年低价从村民手里收地，然后慢慢等政府规划调整。比如新界东北的古洞北、粉岭北，恒基、新鸿基这些大鳄早就圈了几千公顷地，就等着政府开绿灯搞住宅开发。 而原居民手里的 “丁权” 更厉害，每个年满 18 岁的男性原住民都能申请免费建一栋三层小楼，俗称 “丁屋”。全港现存的丁屋需求超过 10 万栋，光元朗区就有 2 万多栋待建。这些土地名义上是政府的，但实际使用权在村民手里，你要动他们的地，等于直接断人财路。 政府不是没想过开发。早在 1990 年代就开始研究新界东北，2007 年重启计划，想建 5.4 万套住宅，其中四成是公屋。结果刚一公示就炸锅了，原住民举着 “宁做香港鬼，不做深圳人” 的横幅抗议，说政府要把新界变成 “双非城”。 更绝的是，规划里的公屋比例从 40% 提到 50%，还是没人买账。为啥？因为新市镇规划里夹着大量低密度豪宅，比如古洞北要建 21% 的住宅用地，结果大部分是给富豪的别墅区。村民一算账，自己祖祖辈辈的农地被征走，最后变成有钱人的后花园，换谁都不愿意。 这里面还有个历史遗留问题。香港回归前，英国殖民者搞了套 “小圈子选举”，新界乡议局的势力大得离谱。现在新界 27 个乡事委员会，几乎都是原居民控制，他们能直接影响区议会和立法会选举。 2012 年新界东北发展计划闹得最凶的时候，乡议局主席刘皇发直接放话：“政府要征地，除非从我的尸体上踏过去。” 这种情况下，政府想推进项目，就得先过乡议局这关，难度可想而知。 地产商的套路更深。他们一边囤地一边打官司，利用香港的司法程序拖延时间。比如恒基兆业在粉岭北囤了 300 多公顷农地，2013 年政府想强制收回，结果被法院以 “补偿不足” 为由驳回。这一拖就是十年，地价翻了几番，开发商反而赚得盆满钵满。 更绝的是，有些地产商联合村民搞 “假丁屋”，表面上是给原住民建房，实际建好后高价卖给内地富豪，这种操作让政府防不胜防。 环保组织和 NGO 也不是省油的灯。新界有大片湿地和自然保护区，环保团体动不动就发起司法复核。2018 年政府想填海建 “明日大屿”，结果被环保组织告到高等法院，说会破坏中华白海豚栖息地。这一耽误又是好几年，填海成本从 2500 亿涨到 4000 亿，还不知道什么时候能开工。 香港的土地制度本身也有问题。全港 75% 的土地属于政府，但真正能拿出来卖的熟地少之又少。新界的 “乡村式发展” 预留地有 1200 公顷，相当于 9 个天水围，但里面大部分是私人农地，政府要收回来就得谈判。 而原居民利用 “丁权” 不断扩建，有些村的违建率高达 80%，拆都拆不动。再加上土地拍卖制度，政府卖地收入占财政四成，地产商和政府形成利益共同体，导致政策左右摇摆。 最近几年情况稍微有点变化。林郑月娥搞了个 “明日大屿” 计划，想填海造地 1700 公顷，但又被立法会卡住。李家超上台后提出 “北部都会区” 概念，把新界北和深圳河套区连成一片，说是要建 “国际创科中心”。但原居民还是老调子：“开发可以，先解决丁屋问题。” 现在政府只能拆东墙补西墙，把棕地（废弃工业用地）改造成过渡性房屋，比如元朗锦田的 “简约公屋”，但杯水车薪。 说到底，香港的土地问题是殖民历史、法律体系、利益集团和社会矛盾的大杂烩。大陆网友调侃 “派城管来就能解决”，但香港的私有产权神圣不可侵犯，政府征地得经过冗长的法律程序和天价补偿。 新界的原居民和地产商就像两棵大树，根系盘根错节，政府想砍树盖楼，搞不好自己先被绊倒。这事儿要是能解决，香港的房价早该降下来了，至于啥时候能破局，估计得等到下一代地产商和原住民都换血了。
