厦门楼市：一夜之间，买房人傻眼了？（1）

随着近日联发嘉悦里、建发观雲、建发阅海开盘，一夜之间不少人买房人傻眼了，纷纷咨询： ①、为什么岛内东渡开盘热度甚至高于五缘湾、思明的部分楼盘？ ②、为什么将军祠第一幅地价高达62671元/㎡，成为厦门单价地王；而今年这幅地块更优，却止步于5.25万/㎡，明明还有1万/㎡的差价，但其他开发商不再跟进举牌？ ③、为什么环东海域前两年配套落地加快，但几次土拍都提前中止，甚至包括环东的核心地段？ ④、为什么岛外核心区（包括集美西亭、集美东方快乐岛、翔安体育会展、翔安东山、马銮湾乐活岛等）地价仅隔几个月就逐步下行，而且均是底价成交？ ⑤、为什么海沧哈啰小镇地块当初土拍热度高于海沧东屿和集美西亭，而且，海上鸣樾的房价会大幅度高于东屿、西亭？ 1、厦门各地段新房的售价、地价的涨跌幅以及最终的销量，与大家传统认知中的要素已经发生较大的转变，最核心因素并非学区、交通、商业、海景等因素。 而是片区内的人口潜力+产业集聚（置换需求量、区域新盘的供求比例）、区域经济基本面，其次才是学区、交通、商业等配套资源。 例如，岛内东渡，岛西近20年唯一推出的新盘，岛西的大量置换需求的唯一选择。产业：临近东渡港、滨北超级总部等，这些能创造大量就业岗位，聚集了大量的高收入人口，形成稳定的住房需求。这些形成了评估土地价值的底层逻辑。 再往前追溯，2019年~2021年的枋湖也是如此，此前岛内间隔了超5年以上未出让新地，积蓄大量的购买力，中骏天盈、建发玺樾顶着最高限价，双双开盘，一房难求。 2、同样是供求，去年将军祠拍地，片区内唯一新盘，可以消化板块内近二十年的供应断层，掌控片区定价权。而天樾云颂在产品设计上打磨了一年最终入市宣传，与今年新推的将军祠地块刚好形成产品节奏的接力。 但对于其他开发商而言，如果追高拿地，会面临第一波高净值客户抢先被天樾云颂消化，还要和天樾云颂竞争产品力和剩余的客群，成本与难度大大提升。 3、环东海域配套逐年落地，土拍却流拍？环东核心区新盘回归2万/㎡以内？ 2023~2024年，同安处于去库存态势，2024年的供销比仅为0.35，区域库存量较大，竞品项目众多，尤其核心区内仍有楼盘在售。 供求影响价格，鉴于九珑岸、诺德逸都等均以价换量，所以，2025年3月第一场土拍，银城智谷旁1万/㎡地价。 厦门楼市 厦门房价 厦门 厦门买房