东京房价持续走高，为何挡不住日本消费者的置业热情

新房数量稳增、库存稳增，二手房交易活跃——日本东京的楼市和我国一线城市的楼市有诸多相同之处，而最大的差别在于东京有大量的一户建，以及日本消费者更为高涨的置业热情。 东京房产，早已不是“是否上涨”的问题，而是“还能涨多久、涨多高”的期待。 备受推崇的“一户建”究竟是好是坏？ 在日本，一栋木制房屋售价高达400多万元人民币。 这是日本房价的新纪录，正由寸土寸金的东京地区创下，东京新建一户建的平均售价在今年4月达到了8078万日元（约合人民币400万元），3年来涨幅高达40%以上。 二手一户建的平均售价为3800万日元（约合人民币190万元），同比下跌5.7%。 关键在于，东京的二手一户建的月成交量在1700宗左右，连续数月保持增长。 今年以来，东京一户建竣工量同比增长高达40%以上，二手一户建库存同比增长9%以上，二手一户建的平均土地面积超过150平方米，平均建筑面积100平方米以上，平均房龄高达24年以上。 占地面积大、离市中心距离较远、维护成本较高——一户建的优缺点都非常明显，所以对置业者来说要么特别喜欢，要么特别嫌弃。 大量一户建的存在也导致东京的土地利用率较低，因而也有说法称一户建是失败的城建规划，部分日本业界人士反而推崇中国城市的建设规划，并以旧城改造为例，认为中国城市的前瞻性与执行性远超日本。 这与大量中国业主羡慕日本一户建的心态形成了鲜明对比。只看到表面的好，造成了两国业主的相互羡慕。 但日本置业者可能没得选，东京的一户建价格比公寓便宜多了。 东京楼市投资吸引力超过纽约伦敦？ 今年以来东京新建公寓平均售价为1.49亿日元（约合人民币740万元），几乎已经焊在了1亿元均价之上。二手公寓的平均售价则为5000万日元以上（约合人民币251万元），保持着5年来的上涨态势。 套内面积70平米左右是东京较为典型的家庭户型，一般是“3室+客厅+餐厅+厨房”的形态。准确来说，今年5月，东京23区每70平方米二手房的平均期望售价达1亿88万日元（约合人民币498万元）。 与二手一户建的库存量上涨不同，东京二手公寓已经连续十多个月库存量下降。 相比一户建，东京的公寓产品更有保值与涨价空间，出租与转手更容易，维护费用更是大大降低。 东京的核心城区，也就是都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）房价保持了多年的高增长。因此，东京都市圈的楼市投资吸引力，还高于美国纽约和英国伦敦。 2010年以来，东京都市圈的人口保持持续增长的态势，据日本机构的预测，东京的人口增势将维持到2050年，从而有力支撑该地区的楼市稳定发展。更关键的是，东京的流入人口中有着大量的高购买力群体，这与东京的国际影响力、产业结构及人口政策密切相关。