柯视角
2025年第9期《河南社会科学》刊发了一篇由郑州大学商学院的三位博士生和导师写的论文《收缩型城市新质生产力发展的逻辑机理、现实挑战与实现路径》。
这篇论文根据2010年到2020年的第六次人口普查和第七次人口普查结果，共识别出138个收缩型城市。
而截止目前我国地级市总共才293个，也就是说收缩性城市已经占比达到47%。
这些收缩性城市大多分布于东北和中西部，资源枯竭、产业变迁和位置偏远是导致这些城市人口流失的主要原因。
我国人口数量的峰值是2021年，从2022年开始至今，总人口已经在逐年下降。也就是说，未来收缩性城市的数量绝对不止138个，而是会越来越多。
而这些收缩性城市的命运是什么呢？
2025年8月15日国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》中也提到：推动中小城市结合常住人口变动趋势，动态优化基础设施布局、公共服务供给，按程序稳慎优化行政区划设置。
2025年9月2日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任高国力在专访中明确说到：“从城市发展趋势来看，人口流失、资金外流、土地闲置的这一类城市，今后也会面临撤并或整合的可能。这是国际规律和经验，我们要尊重规律、顺势而为、因势利导”。
也就是说，今后收缩严重的城市，很可能会逐步撤销或者合并。
虽然这138个收缩性城市名单不是官方国家发改委公布的，个别城市一定还会有异议，但是作为一个省级单位的学术论文，它的研究价值和真实性还是值得借鉴的。
那么，我的意见是很明确的，就是：
一、这138个城市的房产完全不值得投资，包括其中的哈尔滨、乌鲁木齐、呼伦贝尔。除了自住，一套不要多买。
二、非要买，就买当地最核心的豪宅小区。未来流通性还能略好。
三、这些城市自住以外的多余房产，尽快抛售，持币观望。等待一线和强二线城市楼市触底回暖后抄底，这个时间至少应该是1-2年。
针对一二线城市，目前的操作策略是：
一、如果要置换核心地段稀缺新房的，可以尽快卖掉旧房置换。因为新房越开越贵，且还有倒挂。
二、如果要置换二手房的，可以先卖掉旧房持币观望一段时间，以目前的政策看，房价暂时涨不了，没必要太着急入手，而且最重要的是，二手房多的是，看中的小区，这套买不到，下套更好。
三、如果是单纯抛售套现持币的，目前已经跌幅很大，虽然可能还有一些阴跌，但是没必要割肉。可以相信时间的力量和货币的属性，依靠未来的通胀慢慢弥补跌幅。
