源自：魔都财观
上海楼市，骤然转冷。
国庆假期后，市场加速下行。
很多房子可以说是一天一个价格。
嘉定近郊某品质次新房，节前还有人出价560万，节后客户出价就只有520万了。
节前220万的某郊区动迁两房，节后有人出价160万，房东想了想不卖了。
当下的市场：
买家乱砍价，因为不知道还要跌多少，见面直接大刀砍；
中介乱带看，因为诚意客户确实难找，但凡客户有点兴趣的都会带看，不管预算合适不合适，再不济就当完成一个带看指标；
房东很受伤，因为出价严重低于预期，很多房东破防不卖了。
不少小区房价无量下跌：没有成交，房东的挂牌价却在不断下调。
市场恐慌加剧了。
01
成交量下滑
市场的寒意首先从成交量上体现出来。
进入10月，上海二手房成交量明显下滑。
无论是节假日还是工作日，同比往年都低了不少。
以九亭某中介为例，10月份截至目前共开10单，市占率三分之一，推算整个九亭约30单。
预计本月整个亭成交量在70-80套，对比9月份该亭总开单120单，环比下降明显，跌幅超过三分之一。
全上海来看，截至10月15日上海二手房成交量6284套，包含商业和车位。
十月份二手住宅成交量预估在1.3万套左右，也是下滑明显。
能成交的也多为小户型：刚需自住，或者是学区挂户口老破小。
金九银十，彻底没了。
02
价格下挫
比成交量萎缩更触目惊心的，是价格的快速崩塌。
内环内最大小区中远两湾城成交价6万多，世茂滨江花园挂牌价8万多，上海康城成交价三万。
这三个超大体量小区，本身自带流量，成交量也足够大，成交价可以看做是上海豪宅、普宅、刚需的价格风向标。
天山标杆仁恒河滨城，挂牌单价9字头，最贵的时候成交价在13万以上。
唐镇二手房价格也在大幅调整，三兄弟仁恒东郊7字头，浦发罗兰6字头，绿城一期也6字头了。
很多房子因为下跌速度过快，房东难以接受，交易停滞了。
九亭某次新房产：节前客户出价470万（未卖），半个月后客户出价降至450万。
张江某四房房东，心理价位1600万，但客户出价连1200万都不到。
买卖谈判成功的比例也在降低，买家和房东对价格严重分歧。三场谈判，能谈成一单就算不错了。
谈判为什么会失败？
有客户临时变卦：谈判前约定价格，到场后直接压价20万（如360万变340万），或借口家人不同意。
有客户未考虑清楚：被中介勉强拉至谈判桌，但内心认为房价会继续下跌或还款压力大，选择继续观望。
核心原因还是价差过大：房东无法接受快速降价，买家则是未来半年的跌幅都算进去了，却不知道这样反而会让房价继续下跌。
市场的残酷性，在谈判桌上体现得淋漓尽致。
这种下跌速度，让买卖双方的心态都发生了剧烈变化。房东从“觉得两天就能卖掉”的乐观，转变为“停滞不卖”的挣扎。
03
新房转冷，中介离职
1）新房市场也转冷了，热度下滑明显。
国庆期间我们考察了上海多个新房项目，不少郊区项目门可罗雀，现场销售员无事可做。
市区很多项目也开分销了，其中有不少是之前的热销盘，客户也不够用了。
很多项目明里暗里有折扣，比如桃浦某项目85折促销，老业主破防了。
2）因为市场太冷，大小中介都有人员流失，经纪人开单才有钱赚，很多业务员不用裁员自己就离职了，因为底薪完全不够在上海生活。
回头来看，“825政策”力度明显不足，“药效”时间太短。
市场期待更大力度政策，如外环内限购由3年改1年，外环外全面放开，但短期内看不到。
一切核心问题是市场预期悲观，买方观望情绪浓厚，收入预期也不是很稳。
既然等等大概率会更便宜，那为什么要现在买？
没有买，就没有卖，也不需要中介。
04
很多房东下架不卖了
面对血流成河的市场，许多房东的选择是：不玩了。撤牌下架，不卖了。
部分房源流向了租赁市场，导致“当下的租赁市场非常火爆”，背后也有很多卖了房的人，持币观望，选择租房生活过渡。
但下架不卖转租可能只是权宜之计。关键是租金也在跌。
这样做的房东，23年有，24年也有，但当中很多人后来又继续挂牌了。
不少房东“活在过去”，对价格下跌准备不足。
尤其高位买入的，最难接受价格大幅下挫，跌去的不是泡沫，是实打实的首付和本金。
买入成本低的，会相对佛系和好受很多，但也在犹豫要不要咬牙降价卖出。
上海二手房总的挂牌量虽然下来了一些，因为相当一部分房东下架不卖了。但整体仍然在高位，一个不好的信号是，次新房的库存占比变高了。
低总价的老破小大量成交消化，高总价的次新房，对应的中产买家则比较犹豫，绝对数量也比低总价刚需要少很多。
准备置换和套现的房东，确实不建议观望犹豫了，等待的每一秒都是贻误战机。
大盘没有止跌，部分板块和地段正在急跌补跌。
明年小阳春也只有成交量的增加，而不会有价格上涨。
将来回过头看，近两年内可能任何时候，都是一个卖房的好时机。
而且一定要珍惜首轮谈判机会：
“谈判的现场没有把握住第一场谈判…第一个出价的客户是最高的。”
如果你不着急，房子本身素质也确实过硬，那可以长期持有，等到下一个通胀周期。
05
市场还未见底
那么，市场见底了吗？答案可能是否定的。
就体感来讲，上海房价尚未结构性见底，仍有下行空间，真正见底可能还需要1-2年。
不过局部地段仍然购买力强大，比如游戏，芯片，ai，生物医药，外贸等这些科技含量比较高的行业集中地周边。
真正有性价比的好房子，出价甚至抢房的现象还是有的。主要性价比够高，在整个板块内都很突出。
这是一个真实的市场：成交量腰斩，价格快速下跌，房东在纠结中退场，客户在观望中砍价。
这篇文章里的每一句话，都来自市场一线。
它或许有些“负面”，但却无比“真实”。
对于卖房者而言，认清现状、活在当下，或许是这个冬天里最务实的选择。
胖虎
不到1万的平均工资，哪里能支撑4，500万的房价。不是现在的房价低，是以前的房价太高了。
人生初见 回复 10-18 20:57
我们怀化市两三千，快来买
倪 回复 人生初见 10-19 00:27
买个der
散木
不卖，收藏起来500年后大涨[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
诸葛苍启 回复 10-18 16:05
？？？？产权有500年吗？？？[笑着哭]
等待与您相遇 回复 10-18 17:51
2000年后可以与长城媲美
ky284321
这还只是开始
用户18xxx82
就是普通的钢筋水泥为什么值那么多钱？价值回归是正道。人口出生率注定不会再有人高价接盘。
蓝剑007 回复 10-18 19:01
你自己建一个看看，配套市政不需要钱？人工很便宜？
又是这样呀 回复 蓝剑007 10-18 22:53
主要地皮才是大头，现在卖不动了
用户10xxx56
现在卖房就是个傻瓜
用户10xxx86 回复 10-19 00:16
放量止跌才是企稳信号[得瑟][得瑟]放量下跌那叫断崖
用户10xxx86 回复 10-19 00:14
只能换机一下，毕竟19年出生的小孩今年上学[得瑟][得瑟]一旦学区房无法填满学校招生，只有两个可能[得瑟][得瑟]第一 缩减招生名额，第二， 扩大招生面积[得瑟][得瑟]学区房之外的都能上学，学区房必然降价[得瑟][得瑟]最保值的学区房降价，剩下的，你懂的[得瑟][得瑟]
黑色郁金香
文章确定是楼价崩塌？而不是楼价回归理性？
用户14xxx65 回复 10-18 13:44
对，正在逐步一点点的稳着陆
M 2815
房产已经烂市了，价格决定权在买方，能否卖出全靠运气
Vi贴
房价近3~5年以来，全国大多数发达地区的平均降幅大约在40~60%之间，即每年大约有8~100%分之。12的降幅比率，这个趋势还将持续多年，如果说你前几年出手，你的房子可以都卖好多钱，再过几年出手，你的房子只能少卖好多钱，不要听媒体的欺骗宣传什么时候卖，你自己做主，卖的越早赔的越少，或者说卖的越早，赚的越多。
六脉神剑aaaa
你下架了，市场的压力会小点，会长一点。假如说你买新房被套住了，建议低位补仓，可以摊低成本，等待房市回暖
用户15xxx68
房价跌倒一定程度，除非急等钱用。没必要卖了。租出去慢慢回血。 买不起房子的人多如银河，租不起房子的没有几个
用户10xxx41
一线城市房子卖不卖无所谓，三四线趁早出。
-瑞泽- 回复 10-18 20:19
对 一二线 还有价值 配套摆在那 三四线真是白扯了
天高云淡
现在不出手后悔一辈子。。嘿嘿。。
冰冷的约修亚
吓唬谁呢，你不卖就再亏50%呗
小飞
超出了大件的购买力，也超过了本身的价值，经济环境不好，有几个能那么赚钱一辈子
良朗
现在房价下跌的大趋势已经被绝大多数人看清，但是房东是屁股决定头脑，属于典型的旁观者清，当局者迷，他们认为自己的房子已经跌了几十万甚至几百万，损失惨重，不肯会继续大幅降价，肯大幅降价卖房的毕竟是极少数，不过这也是正常现象，否则房价早就跌百分之八十以上。
冰冷的庄严
房市和炒股一个道理，庄家们出货的时候，就不想让散户和他一起卖，而是他自己出货，即为价格一路下跌，散户两眼迷茫，只知道傻傻地看[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
石溪堂主
不卖了好啊，古有愚公，今有房公，子子孙孙无穷匮也！守着，百年之后必是天价古宅。[静静吃瓜]
石头的记忆
不着急用钱的，不要听信有的人瞎逼逼，着急用钱的也不要急着自砍，有些人赚的就是差价，价格不高就租
海麻雀的信
当初房价上涨的时候可不止一天一个价，一天几个价都有，早上砍价到晚上涨了几十万比比皆是，现在这个降价速度可没那么快！
菠萝菠萝蜜
第一目标是2015年前的价格，2015年前的房产占了市场存量的2/3，2015年前买入的房东可以按照成本价卖出。如果2015年的价格卖不出第二目标是2005年的价格。
用户10xxx35
过几年你想卖也没人买了，按现在的速度十多年之后14亿只有6左右亿，到处都是空成你还想卖送人不定有人要
活面打浆糊 回复 10-18 19:08
前几天还看到东北一地的房子免费出租呢 自己要交物业水电暖 费 房东想出手 可惜没人接手 一套顶楼不过万 就业不行配套不行 没岗位 金融城也得一地鸡毛
默然 回复 活面打浆糊 10-18 22:16
房产税还没出台呢[得瑟]
用户10xxx94
乱砍价，乱涨价的时候怎么不讲？去找那些分红抽水的[笑着哭]
-瑞泽-
除非收入继续降低，否则达到一定租售比 ，好租的人家就不卖了呗。 银行利息也没多少
默然 回复 10-18 22:18
深圳龙华壹城中心，均价6万多，租房8000-1000。租个毛线[得瑟][得瑟][得瑟]
感伤2046
可以抹个零头吗。图片上那个中远小区，2 房的，67万，全款现金
。o O
除了地段贵，一平米成本就几千，以前赚了太多，后面都要一五一十偿还给未来的，以后还会继续跌。
王者之刃
中介不是好东西，涨得时候帮着涨，跌的时候帮着跌，推波助澜，拉高拉低多赚钱
布衣咸鱼终焉式-不归路 回复 10-18 21:30
中介做局赚差价[得瑟]
用户10xxx16
青岛也下架不卖了
锄花种草
很多客户都在幻想天上掉馅饼的事，最好不要钱送给他，以为买房跟逛地摊一样对半砍
追风行者
卖房的有几个不是房奴贷款的！买的想你爱卖不卖随意。看谁熬得过谁嘛！
一叶知秋
万一将来干仗，先受打击的就是沿海城市，房产变泡沫
用户72xxx94
好，一定要抗住，让别人去卖吧[点赞]
用户10xxx49
房价下跌都是中介造成的
西藏新疆旅行小谢 回复 10-18 17:39
市场大环境问题，和中介关系不大吧
容我喝口水缓缓
市场变了
用户10xxx72
有没有可能是中介的把戏
指间流沙
[得瑟]这么贵啊。。。。。不买。。。。。[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
szg
最好别卖了，至少自己还手握上千万资产，走到哪里老光彩了
用户15xxx18
上海人都是千万富翁
阿慢
想涨房价很容易，只要立法规定永久产权，强拆死刑，马上涨上天去。
用户10xxx42
股市牛了还有房市啥事？资本都去炒股了。房事只能等真正需要的人来买。需要的人有钱吗？
用户10xxx12
跟炒股一样要到低了
刻勇
， ， v
用户11xxx59
你可以下架不卖，但根本就不影响房价继续下降！
用户10xxx33
买房人的福音，真得赞一个
奔放的蜗牛
银行会不会破产[呲牙笑][呲牙笑]
用户10xxx14
落袋为安，不卖收藏变古董
童年以去青春不再2017
二手房就是跌。傻瓜才买二手的。贵也买新房。
用户15xxx18
捂紧了千万别卖，等你快死的时候当墓地用
晶星氺净
卖了都是明智之举被砍一刀，以后就被砍几刀的价了。
明觉力之亮
呵呵呵，钱物交易的游戏，在房地产品这个物品上，无法隐藏。
哎唷
买涨不买跌，你们收起来吧，现在不买。
用户15xxx64
租出去，年化比存银行高
卿言遂盟
业主:留着养老鼠，反正卖也卖不掉
feng0jiang
捂住像剩女一样，不是没人要，是我不想卖[得瑟]
用户10xxx42
只要是真实能给钱的，差不多就卖了。关键现在有很多是砍价你答应了，结果对方说那我再看看[捂脸哭]
八级大狂风
讲个反常的事，同样的岗位，安徽、江苏有两个小城市开给我都是一万六包食宿，上海谈了好几家到只开到一万三四这样，还要食宿自理，你说跑不跑?
tiger
符合阿拉一贯的尿性
梦飞的云鹭
千万别买，想想毕竟的四合院以后涨价到1亿。买了就亏了[笑着哭]
哈哈
卖的想多要点钱，买的想多省点钱，没有买卖就没有伤害
威尼斯的眼泪爱上你
你不卖他不卖难道要我卖[笑着哭]
用户41xxx03
留着当传家宝
有些正义迟到只是盖不住了
爱卖不卖，我买房子就是7折砍价
磁性-
还是买不起
用户59xxx67
藏好了
上善
不卖，明年再跌20%[呲牙笑]
雨打风吹去
刚需可能越来越低，再结婚的就是独生子女的独生子女了，这帮七零八零后有多少房你们不清楚吗？[玫瑰]
无言独上西楼
买房资源也会耗尽的
LaLawt
千万别卖，放心一定会疯涨的，再过1000年怎么说也是古董更值钱，反正现在这些房子都是商品，又不是给人住的[点赞][点赞]
深藏在几世间
不卖就拉到
luomikk2008
钱包扛得住就不要卖了，
123456
你们这帮孙子，当初从200万翻到500万的时候是什么心态？现在才降这么一点心就疼了！
小人物
现在的房价至少再跌掉一半……
刘怡
明年一看傻眼了，又跌了30%
海纳百川
我们要涨价百分之200
用户10xxx15
买不动是现状，不是不买了。