放弃万科，房地产明牌了万科这次难了，我们大概率是不会救万科的。恒大和碧桂园的事情，比万科大多了，我们也是让恒大和碧桂园走破产、市场清算的路子。房地产也几乎已经明牌了：未来不会有人兜底，自救只能靠自己。就在这几天万科向债券持有人申请20亿元债务展期。展期是什么意思？就是还不上钱了，得跟债主商量能不能晚点还。很多人就疑惑了：万科不是有大股东深铁撑腰吗？不是说国资兜底吗？怎么连20亿都拿不出来了？答案很简单：深铁也顶不住了。截至2025年11月，深铁已经累计向万科提供超过308亿元借款。但深铁自己2024年亏损335亿元，主要就是因为投资万科的损失。你说这是救人还是拖累？更关键的是，万科11月20日股东会上明确了：深铁给万科的借款总额度不超过220亿元。也就是说，深铁基本已经到极限了，后面万科得靠自己。这时候问题就来了：房地产到底要不要救？万科要不要救？很多人的第一反应是：必须救啊！万科要是倒了，那么多供应商、购房人怎么办？银行的贷款怎么办？房地产市场不会彻底崩盘吗？这个逻辑听起来没毛病。但我想问：救，到底是救企业，还是救市场？这是两码事。救企业，就是不断给企业输血，让它继续活着。但企业经营的问题解决了吗？债务黑洞填平了吗？没有。你只是在延缓它的死亡而已。万科2025年前三季度营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏损280.2亿元。销售持续下滑，资金越来越紧张。截至三季度末，万科短期借款235亿元，一年内到期的非流动负债1279亿元，长期负债1763亿元，加起来超过3200亿。而账上的货币资金只有656亿。这个窟窿怎么填？再给200亿？500亿？够吗？关键是，万科的问题不是个例。2025年前9个月房地产销售额较2021年同期下降53%，上市房企中利息覆盖率低于1的债务占比高达61%。行业整体的偿债能力都严重不足。 你救了万科，碧桂园怎么办？保利怎么办？那些更小的房企怎么办？救得过来吗？救得完吗？说白了，这不是钱的问题，是模式的问题。过去20年，中国房地产走的是什么路？高杠杆、高周转、高负债。拿地、开发、销售、再拿地，像滚雪球一样越滚越大。只要房价涨，一切都好说。但房价一旦不涨了，甚至跌了，整个链条就断了。万科的问题就在这儿。它喊"活下去"的时候是2018年，但在这之后他做出了一个违背祖宗的决定。那就是继续拿地。2019年，万科拿地1610亿，行业第一，2020年是1349亿，2021年是1274亿，2022年才降到886亿。什么概念呢？2019-2021这三年，万科平均每年拿地额高达1400亿元。就这扩张速度，你告诉我这是在"活下去"？而且2018年万科喊出「活下去」的时候，当年万科的拿地排名行业第一，大幅超过央企保利315亿。再看看和万科一起在2017-2021年排名拿地榜前列的房企——除了央企，现在基本全部暴雷。碧桂园、恒大、融创，一个都没跑掉。这就好比，万科站在楼顶大喊"大家别跳楼，要活下去"，喊完转身自己也跟着往下跳了，你说讽刺不。那现在该怎么办？上面的意思其实已经很明确了：不该救企业，该救市场。什么意思？救市场，就是让房地产行业完成一次彻底的出清。该破产的破产，该重组的重组，该退出的退出。把那些低效的、高负债的、经营不善的企业清理出去，让真正有竞争力的企业活下来。这个过程会很痛。会有企业倒闭，会有人失业，会有购房者权益受损。但这是必须付出的代价。因为如果不出清，这个行业永远好不了。你想想，全国约有10万家房地产开发商，而美国只有500家。这个数字正常吗？不正常。这意味着中国房地产行业严重过剩、严重分散、严重低效。必须通过市场化的手段，让行业集中度提高，让优胜劣汰真正发生。我们已经明确，要按照市场化、法治化原则处理房企债务问题。这就是信号：不会给房企无限兜底了。万科的债务展期，可能只是开始。后面可能会有债务重组，可能会有资产处置，甚至可能会有破产清算。这都是市场化应该有的结果。但不救万科，不等于不管市场。政府会做的，是保护购房人的合法权益，是确保在建项目能交付，是防止系统性风险的发生，是给真正有需求的老百姓创造买房的条件。比如恒大暴雷之后，房地产虽然进入下行周期，但是现在买房子要便宜多了。今年以来政府推出了一系列措施:取消限购限售，降低首付比例和贷款利率，推动城中村改造，收购存量商品房用作保障房。这些都是在救市场，而不是救企业。市场稳了，需求就会起来。需求起来了，好的企业自然能活下去。差的企业，该退出就退出。这才是健康的生态。万科的困局，恰恰说明了一个道理：大而不能倒，是个伪命题。真正不能倒的，是市场信心，是购房者权益，是金融稳定，而不是某一家企业，哪怕它曾经再辉煌。让万科这样的企业经历市场化出清，短期看是阵痛，长期看是新生。房地产市场经过3-4年调整，已经开始筑底。随着政策效果显现，市场信心在逐步恢复。这说明什么？说明市场在自我修复，说明出清在发生作用，说明方向是对的。未来的房地产，不会再是暴利行业，而会是一个温和盈利的行业。不会再有10万家企业疯狂拿地，而会是少数几百家优质企业精耕细作。不会再炒房致富，而会回归"房住不炒"。这才是房地产该有的样子。万科的暴雷，可能是房地产旧时代结束的标志，也可能是新时代开始的信号。阵痛过后，春天会来的。但前提是，我们要忍得住这个阵痛，让市场真正完成它该完成的出清。不救企业，救市场。这才是正确答案。那最后对我们的投资来说有什么启示？其实启示很简单。如果你想要买房，这几年还能再等等，万科倒下之后，房价还能跌。你手上拿着现金，房地产开发商拿着房子，他们是耗不过你的。如果你想要投资房地产，最好不要买房地产公司，而是通过房地产ETF这种间接的方式投资房地产。房地产公司会暴雷，但是房地产行业永远不会消失。参考美国和日本，在房价出清之后，房地产板块又迎来了一波大反弹。风险提示：以上为个人观点，仅供参考。短期涨跌不预示未来，如提及个股或基金不代表投资建议。投资需谨慎。基金基金财经 A股超话
