3次叫停为何仍挡不住违法施工？上海业主私挖地下室事件追踪

转自：北京日报客户端

近日，上海市浦东新区花木街道一个小区业主私挖地下室的事件引发社会广泛关注。擅自私挖偌大的地下室，对周边邻居家造成了不同程度的影响。

目前，城管部门已立案进行调查，挖出的地下空间也已经进行了回填，但是业主们又有了新的担忧。

私挖空间已进行回填

城管部门已立案调查

11月12日，城管部门以未取得建设工程规划许可证进行建设为由，对此事件立案进行调查。

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：经过我们现场检查，下挖的部位面积是97.58平方米，深是3.5米。

城管部门还责令业主对下挖的地下空间进行回填，而新的问题也随之产生。

11月18日下午，记者跟随城管部门来到涉事业主家，看到原本的地下空间已被泥土覆盖，并正在灌水压实土壤。这样的回填方案是否科学？会不会存在安全隐患？这是眼下业主们最为关心的问题。

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：第一，是防止他继续进行涉嫌的违法建设行为；第二，本来它下边是有挡土墙的，如果挡土墙发生弯曲变形，上面地面就会沉降，有可能坍塌，所以就先回填，把应急措施先做了，接下来也是督促他尽快找专业机构（处理）。

收到两份违规整改通知单

但并未停工

这样一处近百平方米的地下空间也绝非一天挖出来的，那为什么之前一直迟迟没有被发现和叫停？

通过涉事小区的一张俯瞰图看到，原本红色屋顶、绿色植被环绕的小区内，一片黑色的围挡显得极不和谐。

遮盖黑色围挡的这家业主请了一位代理人刘先生，围挡下原本是这一户别墅的后花园。围挡与周边冯先生、孙女士和郑先生家相邻。

孙女士担心，刘先生这家擅自挖地下空间，会对周边建筑带来安全隐患，于是她把这一情况反映给了小区的物业。

在施工现场，张贴着小区物业在今年6月和7月开具的两份违规整改通知单，要求业主立即停止下挖花园的违规行为，并予以整改。可是，孙女士发现，邻居并未停止施工，于是在今年7月，她联系了刘先生，希望引起对方的重视。

初次协商无果，今年的8月，在小区物业的主持下，孙女士和刘先生再次进行了沟通。这次协商过程中，刘先生出具了一份自行作出的“情况说明”。

在这份情况说明里，只写了地下空间开挖深度为4.5米，距离孙女士家楼外墙9.5米，但并未写开挖的具体面积。说明里还写道：“经实地勘测，刘先生出具了一份自行作出的“情况说明”。地下工程开挖支护措施得当，不会对孙女士家造成任何影响”，并附上了十张不同时期的施工现场照片。

孙女士通过这些照片里的工人、挖掘机和下挖空间的比例关系估算了一下，认为这绝非刘先生口中的“小地下室”。

四季雅苑小区业主孙女士：当时我们算了一下是288立方米。

据了解，在涉事小区，违规施工、搭建的行为并非个例，就在孙女士家另外一侧，高高的绿色围挡中，也有一户邻居正在施工，但在小区里，大家都墨守着不成文的规则。

对于刘先生代理这户的施工，周边几位业主统一的诉求就是希望对方能够妥善回填，不要对周围的邻居造成影响。

此次协商整改方案后，孙女士离开了上海一段时间，10月27日，当她回到小区，发现邻居家依然在施工。但却并非（在实施）此前商议的回填方案。

孙女士再次联系了物业反映情况，希望能够真正叫停这一户的施工。随后几天，孙女士没有再听到施工的声音。

11月12日，当她重返小区时，再次听到了邻居施工的声音。这一回，孙女士联系了物业、公安和城管部门，一起来到了施工现场。

城管执法人员叫停了工人施工，并让他们离开现场，不得继续施工。随后各部门也都离开了现场。

孙女士几次反映问题，对方却迟迟没有回填的迹象，施工也一直没有停止。所以，11月12日这一次城管叫停工人施工后，孙女士还是有所担心，留在门外守候，十分钟后，她拍到又有工人返回了现场。

多次反映问题

为何没能阻止违法施工

问题一：城管部门是何时介入的？

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：我们在2025年的9月13日，收到物业报告后就去现场进行检查，发现房屋后侧有下挖地下室的情况，我们随即要求现场工人停止施工。

根据施工现场物业张贴的整改通知来看，物业公司在今年6月就已经知晓涉事业主家下挖地下空间的问题，那为什么直到9月，城管部门才接到物业的报告？

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：我们收到物业报告以后就过去了。物业发现有涉嫌违法行为的时候，需要先贴具他们自己物业的整改单，如果业主或当事人不进行整改的话，他可以报我们城管部门。

除了依举报发现违法线索，城管部门有没有依职能主动履职呢？

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：我们会主动去巡查发现，限于人员和客观条件所限。小区太多了，整个花木街道有169个小区，我们的城管队员确实没有达到一对一（巡查），甚至一对二也很难达到。

问题二：三次叫停为何无效？

采访中记者了解到，9月13日，城管部门第一次责令业主停止施工。但并没有产生效果。

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：因为现实的客观情况，我们是无法做到每日对每一套房屋进行巡查。一直到10月27日的时候，发现这户房屋又有进行钢筋绑扎的情况，我们当时就再次责令其停止施工。到11月12日的时候，我们接到热线投诉工单，到现场发现有铺设钢筋这个情况，现场立即要求停止施工，并且发现他的整改恢复时效比较缓慢，所以随即进行立案处理。

9月、10月、11月，城管部门连续三次叫停违法施工，却没有起效。那么在执法过程中，他们都采取了什么样的措施呢？

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队副中队长苏杰：是口头上要求他进行整改，是有法律效力的。在我们立案以后，可以出具相应的法律文书，因为之前出具的话会有相应的法律风险，比如当事人会提起行政复议，如果是案件事实调查不清楚的话，我们会有行政复议中被判违法或者行政败诉的风险。

作为小区安全的第一道把关人，在此次业主违法施工过程中，物业是否履职到位？对此，小区物业公司拒绝了记者的采访。

涉事业主或将面临何种法律责任？

纵观这起私挖地下室事件的全过程，我们看到了违法建设发现难、制止难、根治难的情况。这也导致了问题的久拖不决。

有专家表示，首先从民法的角度来说，如果违法施工给周边业主造成损坏，那就构成了民事上的侵权行为，应当承担相应的责任。

此外，涉事业主在没有经过相关职能部门许可和评估的情况下，擅自改变房屋和土地的结构用途，将承担行政责任，如果造成了严重后果，还可能涉及刑事责任。

中国社会科学院法学研究所研究员谢鸿飞：挖地下室这种大的工程，是必须要取得建筑许可证的。没有建筑许可证，物业它是没有权利同意的，其他业主也没有权利同意，不光是说在民法上它是一个侵权行为，是个违法行为，它也是违反公法上的一个行为。

那么从监管的角度来看，这种私搭乱建的行为，应该由什么部门来进行管理呢？

中国政法大学法治政府研究院教授杨伟东：一般来说是涉及两个非常重要的部门，一个就是规划部门，一个就是城管。各地的情况不太一样，就上海而言，如果他申领了建筑工程规划许可证或者施工许可证之后，那么没有按照许可证的方式施工的话，一般来说是规划部门来进行查处。但如果压根没办证，这就是无证进行的建设，现在上海的做法就是通过授权给城管来进行查处的。

有专家认为，在这一起案件中，因担心相对人提起行政复议，城管部门没有开出正式的限期整改通知书，仅在口头上要求对方停工，这也让执法效果打了折扣。

那么针对小区出现违规违法施工的问题，物业公司的职责是什么呢？

中国政法大学法治政府研究院教授杨伟东：物业因为本身是一个服务型的企业，所以我们说它的职责义务主要是这几个方面，一个就是及时了解情况，核实情况；接下来如果确实发现是违法的，这时候就劝阻、说服，这是非常重要的一项义务；接着就是及时报告，真正的查处权在谁（手里），相关的行政管理部门根据当事人违法的情形，由相关管理部门来进行查处。