银行以五折甚至更低折扣大规模抛售房产的现象，本质上是银行系统流动性承压与房地产市场深度调整的双重映射，揭示了以下核心问题： 一、银行资金压力：不良资产激增倒逼“断腕求生” 1. 不良贷款持续攀升 2025年三季度，商业银行不良贷款余额达3.5万亿元，较上季增加883亿元，不良率升至1.52%。房产作为抵押物因市场低迷难以变现，迫使银行亲自下场处置。 2. 处置方式从“法拍”升级为“直供” 与传统法拍不同，“银行直供房”是银行取得完整产权后直接销售，流程更高效。但京东平台超9000套直供房流拍（72%为三线城市商铺），反映市场承接力薄弱。 3. 净息差收窄加剧资本补充压力 银行存款利率整体下行，但年末部分银行为揽储逆势上调利率（如杭州银行3年期定存利率达1.9%），侧面印证其流动性紧张。中小银行更因资本补充渠道匮乏陷入困境。 二、房地产现状：分化加剧与“低价陷阱”并存 1. 市场结构性分化 一二线城市如上海、成都等新房价格同比上涨，而三线城市房产成抛售主力。银行直供房中72%为三线商铺，揭示低线城市资产流动性枯竭。 2. 五折背后的隐性成本 青岛案例：4折商铺拖欠12万物业费+8年租赁纠纷，收房成本远超折扣； 郑州案例：6折住宅存结构性裂缝，翻修成本超15万。 此类“问题资产”占比达流拍房源的43%，实际成本可能抵消价格优势。 3. 购房逻辑根本性转变 年轻人以租房替代购房（尤其在大城市），叠加中产提前还贷趋势，导致投资性需求萎缩。银行五折促销仍遇冷，反映市场对非核心资产信心不足。 三、系统性影响：风险传导需警惕 银行端：若资产处置受阻，将进一步侵蚀资本充足率，尤其对中小银行形成生存压力； 楼市端：三线城市因银行抛压加剧房价下行，可能触发“抵押物贬值→坏账上升”恶性循环。 结论：促销是表象，排雷是本质 银行五折卖房实为风险出清手段，而非市场机遇。对普通人而言，需警惕“低价陷阱”，尤其避免承接三线商铺等劣质资产；对经济系统而言，这既是房地产泡沫出清的必经阵痛，也暴露了银行体系在转型期的脆弱性。未来市场复苏仍取决于宏观政策与结构性改革的协同推进。
