通过图一可以看到，广州的二手住宅网签量，2024上半年的43081套是低于2024下半年的52935套。而2025上半年的52729套又比2025下半年的48890套要多。说明什么？说明利好政策刺激是有正向作用的，但是实际效力在边际递减。说得通俗一点，就是每次有重磅利好出台都能提升一下成交量，但是效力作用可以维持的时间十分有限。 再来看看图二： 1）海珠区和番禺区的二手住宅网签量长期霸占榜一、榜二。 2）在11-12月连续两个月，海珠反超了番禺，我认为多少是受到“南泰地块”的影响，刺激了部分计划置换的业主，以及纯卖（害怕后续更难卖）止损的业主。 如果你不认为是受到南泰的影响，那我们可以再对比一下2024年，当年保利燕语堂悦入市，海珠全年的二手网签量也只有11月是超过了番禺。 当然，我认为还有两个原因，就是琶洲电商总部的崛起和新增地铁路网（例如：10号线、11号线、12号线等），这些因素都会带起了海珠的成交量。 3）荔湾区2025年度网签量上升到第五位，已经超越天河区，过去十年，荔湾长期处于第八位，排在天河后面。我两年前就说过（直播和文字都有），我说荔湾在未来5年的二手成交量一定会飙升上来。 这并不是什么厉害的预测，只是因为我看到广钢、花地湾、白鹅潭等板块，二手楼市逐渐成熟，而且我还看到，荔湾的基建（地铁、道路）、学校（真光、省实、华师附等）、商场（万象城、聚龙湾太古里）、文化艺术（三馆合一）、历史风景（船台1914、广船滨江公园）也越来越丰富、越来越漂亮，让人觉得有盼头，有安居乐业的感觉。自然地，住这里的人也会越来越多。 不是说天河不好，而是天河实在太大了，供应量太多，而且，不乏“炒房”的群体，炒房的人群越多，泡沫就会越大，当然，如果有下家接盘，那么击鼓传花的游戏可以继续玩下去，但问题是，大家传传下，竟然发现：“咦，点解无晒D下家嘅？”当无人接盘的时候，要么自己继续硬食住持有（月供顶硬上），要么即时止损，要么断供。 继续持有的人，没有钱自然转不起。有钱的富人，只会更青睐一手。有点钱但不多的人，又不敢贸贸然入市。对于刚刚好不容易卖掉房屋的人，同样不敢轻举妄动。投资氛围减弱了，出清的人又多，泡沫又大，这时候房价跌幅就会比荔湾大，越跌大家越不敢买，成交量就萎缩了。我认为接下来两年，天河的二手成交量都会排在荔湾后面。 最后提一句，只有宜居的房屋才具备流通性。
