从“只涨不跌”到现实偏离：孟晓苏楼市观点的时序偏差全梳理 孟晓苏作为中国住房制度改革的重要参与者，长期就房价与楼市走向公开发声，其观点在行业内具有广泛影响。本文以公开言论与市场数据为基础，按时间线索梳理2008年至2025年间其核心房价判断与实际走势之间的偏差，明确关键误判节点、言论原文及市场表现，并从理论框架、周期认知、需求测算、政策适配四个维度剖析偏差成因，力求客观还原事实，为房地产预期管理及专家言论的公共性提供实证参考。 一、引言 房地产是国民经济重要支柱，房价关乎民生、金融与宏观稳定。专家观点对市场预期具有引导作用，其判断理应接受实践检验。孟晓苏长期以权威身份解读楼市，多次作出房价看涨判断。本文基于权威报道、公开演讲与行业数据，梳理其房价判断偏差，以时序和数据还原事实，探究专业判断与市场现实背离的逻辑。 二、孟晓苏房价判断偏差的时序与事实 （一）2008年：“房价降不得”与拐点否定，与市场调整背离 2008年8月，孟晓苏在公开场合提出“什么价格都能降，只有房价降不得”，称楼市拐点是媒体与开发商炒作的结果，否认全国性房价调整的可能，呼吁自住与投资需求及时入市。彼时全球金融危机已传导至国内，商品房销售增速下滑，部分城市房价出现松动。随后政策调整与市场降温验证了调整的必要性，其“无拐点”判断与市场实际走势存在明显偏差。 （二）2013年：“明年房价只一个‘涨’字”，误判全国普涨 2013年12月，孟晓苏接受央视采访时明确表示“明年房价只一个‘涨’字”，强调全国房价从未真正下跌，一二线城市供不应求态势将持续，排除降价可能。但2014年国内楼市进入阶段性调整，多数城市库存高企、房价涨幅收窄，三四线城市普遍承压，全国普涨局面并未出现，其单一看涨判断与市场分化走势形成对比。 （三）2018年：供不应求与黄金期论断，忽视库存与分化 2018年，孟晓苏多次强调楼市供不应求矛盾突出，称房地产仍处黄金期，至少还有20年好光景，否认泡沫与下行风险。实际当年三四线城市库存高企，市场分化加剧，全国商品房销售增速放缓，其供需测算未充分考虑区域结构失衡，高估了整体支撑力。 （四）2020年：“三期说”推导长期上涨，与后续调整相悖 2020年8月，在博鳌房地产论坛上，孟晓苏提出“短期看供求、中期看地价、长期看发钞”的三期判断，称看不到房价下行因素，“房价下跌是谎言”，预判长期上涨。然而2021年下半年起，楼市进入深度调整，销售、投资、价格同步下行，重点城市房价连续回落，其基于货币与地价驱动的上涨结论被市场证伪。 （五）2022—2023年：存款购房提振楼市，误判居民行为逻辑 2023年1月，孟晓苏提出“居民新增15万亿存款，拿出三分之一买房可复苏经济”，建议通过居民购房拉动销售回暖。现实却是居民预期转弱、偿债与储蓄偏好上升，购房意愿持续低迷，2023年商品房销售额同比继续下滑，该建议未产生提振效果，且忽视了居民负债能力与风险偏好的变化。 （六）2024—2025年：高估发展空间，低估调整深度 2024年，孟晓苏称中国房地产仍有巨大发展空间，宅基地流转可大幅拉动市场；2025年仍强调行业长期向好。但实际2024年市场延续调整，房价较峰值普遍回落，法拍房增加、流动性弱化，其需求测算未匹配人口、城镇化与居民收入的现实约束。 三、判断偏差的核心成因 （一）理论框架固化，忽视周期转型 长期沿用“供不应求—货币驱动—只涨不跌”的旧周期框架，未能适应“房住不炒”定位下的新发展模式，对人口拐点、城镇化放缓、存量市场到来等结构性变化响应不足，导致判断与行业新周期脱节。 （二）需求测算偏误，高估支撑能力 过度依赖城镇化率、家庭户数等宏观指标，未量化人口老龄化、青年婚育推迟、三四线需求饱和、居民杠杆率见顶等约束因素，将潜在需求等同于有效购买力，高估了房价的长期支撑。 （三）预期引导优先于事实判断 多次以“稳定信心”为导向发表看涨言论，将政策稳楼市简单等同于房价必涨，混淆“防大跌”与“保大涨”的边界，弱化数据支撑与风险分析，公共发言的理性与审慎不足。 （四）政策解读偏差，脱离调控初衷 误读“房住不炒”与稳楼市政策，将防范风险解读为重启上涨，忽视“租购并举、保障房体系、去杠杆、防泡沫”等核心政策导向，判断与调控目标发生错位。 综上所述，2008年至2025年间，孟晓苏在房价拐点、涨跌趋势、供需关系、居民行为、市场空间等方面多次出现判断偏差，其言论与市场走势的背离并非偶然，而是旧有分析框架、偏误的需求测算、预期优先的表达取向以及政策误读共同作用的结果。当前房地产已从高速增长转向平稳发展，专家公开发声应立足数据、尊重结构分化、敬畏周期规律，兼顾专业性与公共性，为市场预期回归理性提供客观参考。
