为什么兰亭盛荟没有刚需接盘？

前两年黄埔二手房开始下跌后，一些低总价的炒房客纷纷回流到天河东板块，集中炒金融城概念盘：兰亭盛荟、盈彩美居、美林湖畔。 为什么集中在这几个盘，因为本身盘子大，放盘多，本身有自住买家的成交量，交易频繁，价格有拉升的空间，加上前两年板块评估价被拉了起来，基本都能做到零首付，就是超贷情况。 兰亭盛荟从2020年的4字头尾盘清货，2021年炒上7字头，2022年成交价最高9.5万/平，到2023年年初高峰期，成交价已经去到了10万+ 可是好景不长，9月广州正式放开指导价，增值税也由5年变成2年，首套、二套首付和税费均有下降，没想到这一放开的成交远远没有放盘多，到了10月后，成交量就一路下降，关键放盘还在增加，去到12月，成交均价基本到了7万多，其中难卖的2小户型北向更是下降到了6.2万/平。 这个价基本是回到了3年前，关键现在兰亭放盘量还一直攀升，基本都是炒家放盘，由于评估价的下调，加上楼市涨幅不如预期，不少炒房客趁限售期到就布局离场。 目前刚需客400-600万的需求，普遍都希望能买到有学位、三房以上、大型小区的项目，关键这些需求兰亭都满足不了，兰亭户型差、使用率低，虽然有大小区，但是学位不行，这都让不少刚需却步，更别说改善购房群体了。 改善买家中产为主，更看重学位和圈层，目前兰亭租房者众多，业主圈层不够纯粹，也很难吸引到中产，他们更愿意选择学位确定、圈层确定的牛奶厂、广氮片区。 而楼龄更旧的盈彩美居、美林湖畔，现在价格也都下探到了6字头，当年它们也是跟随兰亭价格一路上涨，高位8-9万+/平，现在也都回落了下来，比起兰亭次新房，盈彩、美林湖畔楼龄都20年左右了，没有过硬的学位，更难吸引年轻买家置业。 这一轮天河东二手房下跌，除了强地段优势，项目自身优势才是关键，这就离不开学位和户型，毕竟这些因素炒家是不会看的，可是刚需自住买家确实关键，这也是炒家离去后，兰亭、盈彩、美林湖畔大幅跌价也没多少接盘买家的关键所在。 至于这几个盘能翻红吗？这就看价格跌到刚需肯愿意接盘就行了，我猜多少？大概率盈彩4字头，美林湖畔、兰亭5字头吧！