济南开发商傻了吗？无奈而已！

[火R]最近市场有这样的现象，因为核心区150平左右、总价450万左右的新房快没有了，并且这类房子很抢手，但是开发商就是要做更大，很多新盘均户型接近甚至超过了200平，关键是超大面积的平层很难走量，能走量的开发商又不盖。 [火R]基于以上现象，很多想买房的朋友发出了这样的感慨：济南的开发商是傻子，150平的这么好卖你不盖，都弄成超大面积的，活该回款慢。 [一R]有些东西看表面没有意义，做超大面积改善，这个东西一定是经过严格的市场调研的，如果市场没有充足的购买力，哪个开发商会看着好吃的肉不吃去吃啃骨头啊！ [二R]无奈之举：核心区土地容积率基本在2.3到3.0之间，这个容积率已经决定了如果均户型不做大一点就得多盖套数，要么加高楼层，要么多盖楼栋，这样一来效果能出来吗？市场库存增加+品质预期降低，也必然无法形成当下150平市场的效果！ [三R]单位面积内控制户数、楼间距、楼座排布，这是能做出效果的基本前提，没有足够的空间就无法形成良好的园林景观、公区配套的效果。 [四R]圈层定位：核心区最后的土地，在原来大部分二手都是垃圾品质的情况下，已经注定了是上层人士的专属，圈层是一个非常重要的因素，决定圈层最直接的手段是总价，决定总价最直接的是面积。 [五R]做溢价：这些地一定是赚钱的，这个毫无疑问，多赚点还是少赚点，这个简单的选择题我想不用思考，假设都做成150的，虽然客群更多但是在一定时期内能够释放的150平的客群也是有限的，真能卖的更好？ [六R]面积段排布：150很少，180到240依然是主力，300平400平的也不多，这样一来形成了两头小中间大的局面，150形成了抢房潮，这能引领市场情绪。500万600万的能跟点风，至于到了千万左右甚至以上，就不是情绪能够左右的了，他们要的是他们喜欢的东西。 [火R]综上。我认为当下的核心区改善的基本结构还是比较合理的，当然150平，450万左右的房源量确实稍微少了一点，但是没有办法，目前市场化的社会环境只说明了一个问题，有钱者为王，城市规划所定位的哪个阶层该对应买什么房子，大致是有逻辑的，150万绝对不可能染指cbd，1000万以上也只可能考虑那占比不超过1%的排在最前列的房子。未来发展方向只有一个，对号入座！济南买房