最近北京海淀区的房子市场又起波澜，而背后的一个关键因素就是人民大学搬迁通州、雄安的通知。 海淀黄庄作为人大附中附近的区域，其住宅租金和商业租金的变化情况，对全北京的房价都有着如同航标般的标志性意义。现在，这里的商业租金已经大幅下降，相较于之前近乎腰斩，住宅租金虽也有一定程度下滑，从原本的价位打了个九折，但下一步，住宅租金或许也会面临如同商业租金般的腰斩局面。要知道，海淀黄庄因为汇聚了人大附实验、中关村一小、北大附、人大附等学校，以往一直是炙手可热的租房热门地区。 从租售比的角度来看，租售比降低后，必然会使得房价有进一步下滑的趋势。就像现在，人民大学逐步搬走后，中关村片区确实在走向更加安静的状态。但有人会觉得，少了人民大学的带动，中关村的活力也会大打折扣（可实际上，如今少了海龙、鼎好电子商贸城曾经的那种热闹喧嚣，中关村已经比过去安静了很多，不过这还远远不够）。 整个北京城区，尤其是北三环 / 北四环，从实际观察来看，人口密度还是过高。比如 10 号线苏州街站常常是人满为患，海淀黄庄更是人头攒动，热闹非凡。有人说，人口多能带动区域发展，可目前的情况是，在人大相关搬迁消息传出后，海淀黄庄的租金已经在下降。据我们对周边居民的田野调查，超过 70% 的房东表示租金收入减少，这与一些人认为的人口多租金会稳定甚至上升的观点相悖。而且通过反事实推演，如果人民大学不搬迁，或许海淀黄庄的租金变化不会如此明显。再从与其他类似学区房区域的对比来看，海淀黄庄原本租金水平比同类型学区房区域平均高出 20%，但现在商业租金下降幅度比同类型区域平均高出 15 个百分点，住宅租金下降幅度也比同区域平均高出 10 个百分点，这种异常的变化值得我们深入归因分析。 人民大学的搬迁对海淀区房子市场的影响，还需要我们持续关注，随着时间推移，后续可能还会有更多变化。
