北京楼市：中产家庭别碰这类黄花别墅！

[气球R] 前几天和一个朋友聊天，他想买回龙观的吉晟别墅。和大部分改善群体一样，家里人太多。这朋友是国有公司的中层，老婆是做医疗器械的高管，年收入300万。这两年宝宝出生了，家里父母都得过来照看孩子，居住就成了问题。这朋友说，家里人最多的时候得有8个人，三居室都有点挤，所以想买套别墅空间大。 [气球R] 过去15年，中国经济经历过黄金时期，房地产也是同行的黄金行业。对于当时的成功人士来说，别墅，是身份的象征。但到了现在，别墅也经历了产品的更新迭代，顶级别墅已经到了万众瞩目的位置。而那些不太起眼的，就成了看上去性价比很高的别墅。 [气球R] 北京有很多这样的别墅，回龙观的吉晟别墅是一个，楼龄2000年，单价5-5.5万；还有通州潞苑的枫露皇苑，楼龄在1995年-2000年，单价5.5万左右，总价1000万-2000万左右；被望京产业园区包围的别墅慧谷根园，楼龄2001年-2003年，又有头部产业群，但价格却一直在单价8万-9.5万左右，总价1800-3200万。 [气球R] 这类涨幅不好、楼龄较老的别墅，尴尬之处在于，普通的购房群体买不起，总价高。而有能力的改善群体，都更喜欢改善次新盘，没人接手。所以这类别墅在市场上的流通性很差，价值也在流失。 [气球R] 别墅的核心是什么？当然我们也不是说所有的别墅都不好。如今在市场上流通性好的别墅，是真正意义上的“壕”人聚集区。 [气球R] 别墅的核心是圈层，而圈层选择的住宅，必须要在产品、地理位置、自然环境、人文环境等方方面面都是顶级的、不可比拟的。 [气球R] 比如海淀万柳的万城华府，单价20万+，总价7000万起，这里不仅仅有昆玉河和高尔夫球场，还有海淀好的教育资源；还有海淀西山别墅区的香山清琴山庄，单价17万，总价7500万起；亚运村的紫玉山庄，单价16万，总价3000万起；朝阳公园的东山墅，单价18万，总价6500万起。 [气球R]别墅不是不能买，但如果要买真正意义上的别墅，中产家庭负担起来很困难。买别墅的成本，价格上看去与平层价格差不多，但装修费用、生活费用等等，都是平层成本的翻倍。 [气球R] 别墅是一种消费品，而不是具有金融属性的房产。中产家庭最重视的通勤、孩子教育、老人的社交娱乐活动等等，别墅一概提供不了。如果你只是中产，还没有完全到富人阶层，别墅轻易别碰，这个山芋可能会烫手。