74岁老人家中正常病故，房屋算不算“凶宅”？卖方隐瞒死亡事实是否构成欺诈？ 【基本案情】 2024年9月，贵州杨女士满心欢喜地与卖方梅先生签订了《房屋买卖合同》，同年10月顺利完成过户并入住。可没住多久，邻居无意间透露的一个消息却让她如坠冰窟——梅先生的父亲74岁时因病在屋内去世。杨女士顿时觉得“不太吉利”，质疑自己买到了“凶宅”。更让她气愤的是，梅先生在交易时反复承诺房屋‘干净’，却从未提及老人病故的事实。一气之下，杨女士将梅先生告上法庭，要求撤销合同、返还购房款。 【争议焦点】 老人正常病故的房屋是否属于“凶宅”范畴？卖方未披露这一事实是否构成欺诈？ 【法律角度深度解析】 1. “凶宅”的法律界定：社会共识与司法实践的边界 “凶宅”并非严格的法律术语，但司法实践中对其认定已有明确标准：通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。这类事件因突发性、非自然性，易引发公众普遍的心理忌讳，显著影响房屋价值和交易意愿。而本案中，老人因病在居所内自然死亡，属于生命自然终结的常态，符合生老病死的社会认知，不构成法� �意义上的凶宅 。 2. 卖方的告知义务：重大瑕疵与诚实信用原则的平衡 根据《中华人民共和国民法典》的诚实信用原则，卖方需如实告知可能影响买方交易决策和房屋价值的重大信息。对于构成凶宅的非正常死亡事件，因其可能导致房屋贬值或居住意愿下降，卖方负有主动披露义务；恶意隐瞒此类事实可构成欺诈 。 但本案中老人的自然死亡事件不属于需强制披露的重大瑕疵。一方面，它不涉及社会普遍忌讳的恶性事件；另一方面，双方合同中也未特别约定卖方需披露此类信息 。因此，梅先生未告知该事实并未违反法定或约定的义务。 3. 欺诈的构成要件：错误认识与因果关系的双重检验 杨女士主张梅先生“虚假陈述”构成欺诈，但法院严格依据法律要件驳回了该诉求： - 隐瞒的内容是否为真实情况？ 自然死亡不属于卖方必须披露的重大信息，因此未告知不等于隐瞒“真实情况” 。 - 是否导致买方产生错误认识？ 杨女士询问房屋“是否干净”，通常指向是否发生过凶杀、自杀等非正常死亡（即“凶宅”范畴）。老人正常病故与“干净”的表述并不冲突，且死亡事件本身也未影响房屋的物理属性或安全功能。因此，梅先生未披露自然死亡事实并未导致杨女士对房屋性质产生实质性错误认知，不符合欺诈的构成要件 。 【法院判决结果】 贵州省息烽县人民法院经审理认为，涉案房屋买卖合同合法有效，杨女士以“凶宅”为由主张撤销合同缺乏事实和法律依据。一审判决驳回其诉讼请求，二审维持原判 。 【法官提醒】 承办法官指出： - 卖方义务边界：房屋出卖人需如实告知可能影响交易价格和意愿的重大信息，但若买方仅泛泛询问“是否干净”而未明确关注自然死亡细节，卖方对自然死亡事件无强制披露义务 。 - 买方审慎义务：购房者在交易中应秉持合理审慎态度，清晰界定自身关注的信息范畴（如是否明确要求卖方披露所有死亡事件），避免模糊表述导致事后争议 。 【启示与建议】 这一判决厘清了“正常病故房屋是否为凶宅”的争议：尊重生命自然规律的正常死亡，不违背公序良俗，不应过度扩大为交易中的重大瑕疵 。对于买卖双方而言： - 卖方：若房屋发生过非正常死亡事件，务必主动、明确披露；对自然死亡等非重大信息，可在合同中约定告知义务范围以避免纠纷。 - 买方：若对房屋历史有特殊忌讳，应在交易前书面明确要求卖方披露所有死亡事件（无论正常或非正常），并留存证据，以保障自身知情权和选择权。 本文仅供个人学习讨论，不作为任何个案评判依据。具体案件需结合证据、合同条款及当地司法实践综合判断。 信息来源：贵州省息烽县人民法院公开判决文书、权威媒体报道及司法实践解析 （参考资料来源：澎湃新闻、中国法院网、闽南网等公开信息披露 ）。
