2025年12月5日（周五）保利以35亿元拿下南泰（AH0124032）地块，算上配建，总价约53亿，楼面价约3.68万/㎡。 虽然之前我已经写过很多关于南泰的分析和预测，但今天确定了保利拿下，我再复盘一下、补充一下，以及分析一下接下来对海珠楼市的影响： 一、复盘 ❶保利拿下，应该说是众望所归了。中海、华润、绿城都不可能，只有保利和越秀有实力和有动力去拿。而最有可能就是保利。（图一） ❷我不相信是内定越秀。（图二） ❸保利志在必得，它提前做足功课，把楼盘的定位、风格、效果图等都做了参考素材，并做客户调研。（图三） ❹海富小学纳入昌岗中路小学集团，而且不会拆除，还会扩建（图四、图五、图六）。 虽然目前未知海富小学会扩建，并且新建初中（五中），但我始终认为，等到2028-2029年，上初中的需求比上小学的需求更大，所以，新增中学学位更为重要。 二、补充 ❶南泰楼面价约3.68万/㎡，比绿城馥香园高，比保利燕语堂悦低。 2024年12月5日，绿城以24.16亿拿下海珠客运站，总占地面积4.17万/㎡，未扣除配建，楼面价约3.38万/㎡ 2023年9月5日，保利以20.3亿元拿下东方红印刷厂，总占地面积4.79万/㎡，扣除配建，楼面价约4.1万/㎡ ❷开盘价多少？ 绿城馥香园，2025年4月19日开盘，实用率约120%，单价集中在5.2-5.8w。容积率3.86，5栋32层住宅。 保利燕语堂悦，2024年4月29日开盘，实用率约100%，单价集中在5.5-6.2w。容积率4.5，5栋45层住宅。 南泰虽然也是超新规，地段位置也很好，容积率更低，但是收楼迟，最快起码要到2028年底才收楼。而且，新规收窄了，偷面积更难，实用率未必有120% 另外，海珠在售的一手较多，如：皓悦滨江、桂悦东晓、熙悦江湾、江湾潮起、中建天钰、绿城馥香园、中交天翠、燕语堂悦、江湾和樾等，有不少已经大搞促销了。 加上周边二手房（翠城花园、光大花园、泛纸厂板块等）挂牌量持续增加，房价持续下降。所以，一旦南泰高开，就会失去性价比。 按照保利的定价策略，我猜测南泰首开最低是5.5w起，如果以80㎡计算，则总价约440w起。 三、对海珠楼市的影响 其实之前我写过很多（图7至图13），不过既然确定了是保利开发，那可以预见，整个海珠西将会受到影响。 尤其是建面在100-120㎡区间的三房，它们受到的冲击最快、最大。 预计在2029年前，海珠西挂牌量会持续📈，成交价持续📉。
