当前的深圳房产市场分化明显。一方面，刚需改善二手市场以价换量；另一方面，新房市场通过核心区域的地王项目，来引导市场预期。这背后，某种程度上体现了市场的自我调节与政府引导双重作用。通过优质地块的出让、产品力的升级，在局部创造价格标杆，进而稳定并提振整体市场预期。不管是部分核心城市把地王搞得多多的，还是豪宅价格创新高，本质上都是属于极少数精英阶层的游戏，与普通人无关。但情绪是会传染的。一旦看好的共识形成，情绪就会从上至下的传导，豪宅带动改善，改善带动刚需。只有不惜代价稳住头部的房子，其他层级的房子才有希望企稳。与此同时，新一代住宅产品在得房率、设计等方面不断升级，也赢得了改善型买家的认可。部分新房凭借地段与产品力追求溢价，二手房则体现其性价比，这或将成为未来市场的长期趋势。
