潘石屹以前说过，房地产在十年，十五年，房产在不断的涨，人们在这个惯性的思维下，觉得他可以在涨。可是我呢，我觉得是十年前的话，2008年，说过一句话，房地产的风险，只要不偷税漏税。不违法乱纪，不行贿受贿，就没风险，因为房地产的发展空间很大，上涨的幅度很大。可是到了今天，一八年的时候，风险就不一样了。汇率就是风力。 房地产市场总藏着未知转折，一位地产大佬早年预言房价惯性上涨，却在十年后警告汇率风险如风力般强劲。 潘石屹以前说过，房地产在十年，十五年，房产在不断的涨，人们在这个惯性的思维下，觉得他可以在涨。可是我呢，我觉得是十年前的话，2008年，说过一句话，房地产的风险，只要不偷税漏税。不违法乱纪，不行贿受贿，就没风险，因为房地产的发展空间很大，上涨的幅度很大。可是到了今天，一八年的时候，风险就不一样了。汇率就是风力。因为大房产公司借得债，是外汇的债。 他的收入是人民币的收入，两个的汇率是不一样的。持续长了十年，十五年，一旦跌了资产价格，你的士地再进工程。房子跌20%，你受不了？不得不佩服他的眼光。潘石屹不贪婪，就是说，适可而止，他赚大钱之后，就抽身退出，结果，他赢了。他没有盖烂尾楼，没有债务留给国家。已经是良心企业家了！图片素材来自网上。 潘石屹出生于甘肃天水，1963年11月14日。早年家庭环境普通，他通过努力在1979年考入兰州培黎学校，学习石油管道相关知识。1981年毕业后进入河北廊坊管道设计院，从事设计工作。1982年从中专毕业，调入石油部经济改革研究所，负责政策研究。1987年辞职南下海南，参与经济特区建设，从小生意起步，如建材贸易。1992年与伙伴在北京创办万通实业，专注地产开发。1995年与张欣创建红石实业，后改名SOHO中国。从北京东三环开发办公楼入手，2007年在香港上市。 2008年全球金融危机影响下，中国地产市场保持增长。奥运会推动基础设施投资，房价上涨明显。北京房价从8000元每平方米升至过万。开发商积极拿地，银行贷款利率约6%。潘石屹认为守法经营无大风险，城市化进程提供空间。人口流入一线城市，需求强劲。房价涨幅超20%。企业债务多为人民币形式，融资便利。项目周期短，利润率高。 2018年地产调控加强，限购限贷政策实施。北京房价稳定在5万元每平方米，成交量下降。潘石屹指出汇率成新风险。大公司借美元债，收入为人民币。汇率从6.3贬至近7，增加负担。美元债利率4%至6%，但贬值放大成本。持续十年，杠杆压力大。资产价格跌20%，现金流中断。美联储加息推高美元，企业外汇敞口暴露。 2008年地产乐观氛围中，守法企业发展空间大。北京上海房价累计涨幅300%。租金回报率5%。企业负债率50%以下。奥运后地铁公路投资刺激市场。万科保利销售额破千亿。汇率影响小，债务本地化。 2018年风险转变。融资环境收紧，贷款审批延长。美元债发行成本升。北京办公空置率15%，租金回报3%。企业未充分对冲汇率，使用掉期工具少。债券价格下滑，信用评级调低。潘石屹建议减外债，转自持物业。 过去十五年房价惯性上涨，人们忽略隐患。2018年后违约迹象出现。潘石屹计算模型显示，房价跌50%多数企业破产。注重现金流的公司生存。地产从销售向持有转型需谨慎。 2012年后SOHO中国转向持有物业，北京上海核心资产保留。租金回报3%至4%。2014年出售上海虹口SOHO，数十亿元回笼。2016年凌空SOHO售出，超50亿元。调控下三四线库存高，他减持一线项目。2017年上海复兴广场部分权益售30亿元。2019年打包京沪13项目，85亿元。公司负债率降40%以下。 2021年黑石收购SOHO中国股权提案30亿美元，后终止。2022年潘石屹张欣辞职，公司职业经理管理。他们移居纽约，保留股权，从事投资慈善。无未完项目或债务遗留，物业运营正常。
