楼龄与保值属性必然有关吗？

同地段，楼龄越新，保值属性越好？ㅤ ㅤ 这个是市场共识了，我举个典型例子：2016年的万科欧泊作为番禺万博板块的标杆盘，在上一轮上涨行情中，比同地段的锦绣香江、雅居乐等200X的楼盘，多涨5-10%。问题是，同条件下，楼龄越新，总价越高，对于刚需购房者来说，很多时候是跨区域对比楼龄和保值属性，而没办法“许愿”次新房降到我的预算范围内。ㅤ ㅤ ㅤ 同预算，楼龄越新，保值属性越好？ㅤ ㅤ 非也，决定保值属性的是地段不是楼龄。举个例子，同样是300-400万预算，2002年天河天朗明居和2015年的黄埔东荟城，哪个保值属性更好？数据显示，在上一轮上涨行情中，天朗明居要比东荟城涨幅高出10-20%；当然，在横盘阴跌的时候，以天朗明居为代表的核心区“老房子”，也要比非核心区次新房更扛跌。ㅤ ㅤ ㅤ 核心区房子10年后更老了，还能像现在这样保值吗？ㅤ ㅤ 是否保值，不是看楼龄，而是看供需关系。核心区如天河海珠，土地供应量少，十年后，供需关系也不会有大的改变，比如200X年的天朗明居，未来对标的依然是骏景花园、中海康城等这些同价位同楼龄的房子，而鲜有的新房供应如珠江天郦等，单价卖到10万+，不会纳入竞品项。再举个反例，南沙土地供应量大，除了金州蕉门一带之外，其他板块缺乏真实购买力，即便是是2015年以后的次新房，在天量的新房供应下也毫无还手之力。ㅤ ㅤ ㅤ 结论：ㅤ ㅤ 保值属性核心因素还是地段，楼龄作为影响因素，但不建议大家盲目追求新或者好地段好，重要的还是要结合自己的自住需求理性购入。