深圳房价下行的四大原因 土地财政正在走下中国经济一哥的神坛，我们全国土地出让收入在2021年达到约8.7万亿元的历史峰值后，到了去年就下降了44%，只有4.87万亿元，有预测指出，2025年的土地出让收入规模可能进一步降至2.7万亿元左右。然后副作用大家也看到了，深圳房价从均价8万/平下降到现在不到6万/平，很多老破旧、学区房直接腰斩。 很多人说，深圳不是全国经济F4嘛，怎么会如此不堪？接下来会怎么样，还可以买吗？那我们先搞清楚为什么会降成这样？四个原因。 1.政策主动“拆弹”，引导市场软着陆 这四年，政策这支手主动为中国房地产过去高热的市场降温。核心手段是通过减少金融属性、土地供应来匹配新的市场需求。深圳也无法独善其中，2025年商品住房用地计划供应仅100公顷，创下11年来新低。这并非简单的减量，而是不断地在做“加密核心区、收缩外围” 的精准调控，目的是避免外围区域库存过高引发价格踩踏，同时保护核心区价值。很多人问我，深圳核心区什么时候放开，只要一天外围库存不降，都放开不了。 2.第二个原因，也是最重要的原因，中国的资产属性褪色，价格形成机制重构 2021年以前：房价是“金融资产”的定价 当时，在“房价永远涨”的强烈预期下，购房者愿意承担高月供，不是因为其负担得起，而是因为他们将房产视为一种高回报、高杠杆的金融投资品。支付的月供被视为一种“强制储蓄”和投资本金，他们预期未来的房价涨幅将远远覆盖这笔持有成本。购房决策的核心是 “未来的增值预期” ，而非“当下的居住效用”。 - 现在（2022至今）：房价是“耐用消费品”的定价 随着“房住不炒”的定调、房企债务危机爆发以及宏观经济增长模式的转变，“房价只涨不跌”的信仰被打破。房产的金融属性大幅褪色，其作为“居住空间”的消费品属性成为主导。此时，购房者开始用衡量消费品的逻辑来衡量房产：“这个房子带给我的居住效用，是否值得我付出未来30年沉重的月供？”定价的锚，从未来的想象空间，回归到了当下的居民实际收入水平和租售比。 这是最核心的市场变化。一方面，深圳二手房挂牌量持续处在7.3万套以上的高位，选择很多。另一方面，宏观经济增长放缓影响了居民收入预期，使得购买力难以匹配当前房价。有人说，现在在深圳买一套89平600万的住宅，月供约2.1万元，这超出了许多普通家庭的承受能力，导致有效需求不足。我觉得不对，2019购房门槛更高，怎么大家有信心买？就是因为资产属性变味了，导致信心轨迹发生偏移，我不信房子能赚大钱了，就这么简单。那我们确实也是需要大部分民众不信，不然我们下一阶段的科技财政就搞不起来。 3.房企债务危机，冲击行业信心 部分头部房企出现的债务违约问题，引发了对项目交付的担忧，打击了市场信心。这导致购房者更加谨慎，开发商也因销售回款困难而减少投资，形成了一个负向循环。 4.保障房分流需求，住房“双轨制”确立 深圳正大力构建保障房体系。2025年计划筹建4万套保障性住房，规模首次与商品房持平。2018年”房改“的时候说四六分，60%商品房，现在走到今年已经到了五五分了，说明什么？这些保障房价格仅为同地段商品房的五到六折，有效分流了刚性住房需求，改变了以往所有需求都涌向商品房的局面。想要的就是让刚需没有商品房市场，让刚需真正的住有所居，打消怨气，不要妄想再通过房产爆富，因为以后，那是有钱人的赛道。 总的来说，深圳的房价下行，放在中国经济转型的大背景下看，是旧有增长模式退潮的一个缩影。而中国正在努力书写的，是一个从“依赖土地”到“依靠创新与内需” 的新故事。 这个故事的主线是：财政上，艰难地摆脱对土地出让金的过度依赖，重塑地方财政健康；增长上，全力激发国内消费潜力，并依靠科技创新驱动产业升级。 这个过程注定不会一帆风顺，但正如一些分析所指出的，若能通过一系列政策组合拳，推动房地产与消费等核心挑战领域逐步企稳，中国经济有望突破当前的增长瓶颈，实现更稳定、更可持续的发展，但你知道，那样的中国，一定是贵者恒贵的市场，听懂的一定要保护好自己的资产！
