浙江一个大哥，房贷208万。他每月往银行卡里还9100块，雷打不动，存了整整9年，一天都没逾期过。算下来，快100万砸进去了。可这天他看单子上“剩余本金”那一栏的数字，竟然和他九年前刚贷款时差不了多少。他彻底懵了。 目前国内绝大多数人房贷选的都是“等额本息”还款法，这种方式的特点就是前期还的钱里，利息占比极高，本金占比少得可怜，尤其是贷款年限长、利率偏高的情况，前期还款几乎就是在“还利息”。 大哥的房贷208万，按他每月还9100块、还款9年计算，结合2017年左右国内商业房贷平均5.39%的利率，他大概率选的是30年等额本息还款，这种情况下，前期每月还款中，利息占比能达到75%-80%。 咱们简单算一笔账，大哥每月还9100块，按78%的利息占比计算，每月真正还的本金只有2002块，9年一共108个月，累计还的本金也就21.6万左右，而他9年总还款98万，剩下的76.4万，全都是给银行的利息。 208万减去21.6万，剩余本金还有186.4万，和当初的208万相比，确实没差多少，这就是他懵圈的核心原因，不是银行算错了，而是还款方式本身就是这样，前期几乎在“给银行打工”。 和大哥有同样遭遇的人不在少数，上海一位市民2016年贷款180万，选30年等额本息，每月还9500块，还款8年后，累计还款近91万，可剩余本金还有162万，和初始贷款额相差无几。 杭州也有位业主，房贷220万，每月还9300块，还款10年，剩余本金依旧有201万，这些案例和浙江大哥的情况如出一辙，都是等额本息还款法导致的。 很多人贷款时，银行工作人员会推荐等额本息，说这种方式每月还款额固定，压力小，却很少主动说明前期利息占比极高的问题，反观另一种还款方式“等额本金”，每月还的本金固定，利息逐月减少，前期还款压力大，但后期本金减少得快，可这种方式前期每月还款额比等额本息高不少，大多人都不愿意选，尤其是刚需族，前期本身资金紧张，更倾向于每月还款固定的等额本息。 大哥贷款的2017年左右，正是国内房贷利率相对偏高的时期，当时5年以上商业房贷基准利率是4.9%，各大银行普遍上浮10%-20%，实际执行利率大多在5.39%-5.88%之间，再加上他贷款208万，年限30年，利息总额本身就很高，前期还款的利息占比自然居高不下。 9年时间，他还的近100万里，大部分都是利息，本金只减少了一点点，剩余本金自然和刚贷款时差别不大。 还有一个关键因素，就是房贷的还款年限，30年的房贷，前10-15年都是利息占比偏高的阶段，也就是说，大哥这9年，刚好处于还款的“利息高峰期”，只有熬过这个阶段，每月还款中本金的占比才会慢慢提高，剩余本金减少的速度才会加快。很多人还了10多年房贷，才发现剩余本金没少多少，都是这个道理，不是钱白花了，而是还款节奏就是如此。 银行之所以更倾向于推荐等额本息，一方面是这种方式能让银行在前期收回更多利息，保障自身收益，另一方面，固定的还款额也能降低贷款人逾期的风险，对银行来说双赢。 但对贷款人而言，如果不了解其中的门道，就会像浙江这位大哥一样，还了多年房贷，才发现剩余本金几乎没变化，难免会觉得懵圈，甚至觉得自己亏了。 其实大哥的钱并没有白花，只是大部分都用来支付利息了，他这9年的还款，相当于一直在“偿还”银行借给他208万的利息，本金只偿还了一小部分。 这种情况在房贷还款中十分常见，尤其是等额本息还款法，几乎所有选择这种方式的人，前期都会面临同样的问题，只是很多人没有像大哥这样，认真核对剩余本金，直到多年后才发现其中的门道。 了解清楚房贷还款的规则后就会明白，大哥的懵圈，本质上是对房贷还款方式的不了解，很多人贷款时只关注每月还款额，忽略了利息和本金的占比，等到还款多年后，才发现剩余本金变化不大，难免会心生疑惑，这也提醒更多房贷一族，贷款前一定要弄明白还款方式的差异，避免后续出现类似的困惑。
