浦东路菜场旁的万科，不是金丝雀…

不到一个月，万科代建的“新老g13”先后浮出水面… 大地主新居分别在2023，2024年勾兑了两幅宅地，前者在广西埂大街，后者在浦东路。没错，它们的土地编号都是G13 最近冒出来的g13纯洋房规划，是2024年在浦口老城获得的土地。新居交给“新朋友”万科代建，显得特别意味深长… 毕竟，熟悉新居的江北朋友都知道，上一个甜蜜合作的战友是仁恒…研创园… 作为昔日一线大牌，万科最近几年在江北主城其实一直不太顺（比如那个新悦光年，一度被“真假核心区”拖累）… 如今新居甜蜜牵手万科，需要它老谋深算的品牌+专业化操盘能力…万科也急切寻找机会回归市场，证明自己的能力虽然不再是行业老大，但品牌的余温尚在…更何况，这次回归“新房最难卖”的大江北，手握三幅地皮的万科，胜算有多大呢？事实上，买房人现已不再迷恋任何“大牌神话”。管你是仁恒，还是万科？没有性价比，免谈！价格没到位，不看… 万科今年代建的三块地，有两幅属于中央商务区“核中核”。管你三代四代，如果没以价换量，恐怕就是两个烫手山芋（隔壁华润也不给力，开业遥遥无期）唯独那幅g13洋房地块，可以满足浦口老城地缘客对“最近的未来”所有幻想… 民以食为天。浦口老城拥有江北目前规模最大的菜市场——浦东路菜场，占地5000平米…（图1）这何止是“人间烟火气”？简直就是人声鼎沸，鸡鸭鱼肉，每天都在赶大集… 要知道，过于烟火气的老城区，当然也无法塑造新旧和谐统一的城市界面（或者说，缝合难度很大…）地段的基因，注定万科g13无法做纯粹大平层的高端改善（类似龙华路绿城代建），只能放低姿态，打造88-130㎡中小户型洋房…搭配一个个看似小得可怜的四代露台…（图4）其实对于万科而言，浦口g13洋房的挑战难度并不大。真正有难度的在核中核商务区，面临“保大哥”四小龙的正面对决… 毕竟浦东路菜场有点实力的小老板们，就能直接把小洋房去化大半，周边原住民追求品质改善的心也在蠢蠢欲动… 需要清楚的是，即使2-3次推盘卖光，它也是地缘性质极强的“小而美”社区。脚踩的土地，并不具备高能级产城支撑…距离“江北版金丝雀码头”的浦口火车站城市更新区，还需要骑个单车菜场旁的万科，只要菜场旁的确定性…它注定成为不了高贵的金丝雀，也来不及去思考更长远的未来… 尽快出货，回款，然后转战下一个打工阵地…

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