土地缩水26年的新城市二期，真的生不逢时？

每次去龙江大润发，都要路过新城市二期… 原新城市一期西侧露天停车场🅿️地块，“囤”了二十余年，近年才慢吞吞启动，准备卖40年公寓楼了… 说实话，个人不太看好这个项目…因为它“躺平”时间实在太久了…土地缩水25年+，作为40年公寓只剩下十余年产权了？ 众所周知，“新城市之父”献国同志如今已是白发苍苍的老者，二十多年前正是他一手打造了南京第一座“销品茂”（mall）——新城市广场，值得南京商业人尊敬… 但，就在3月7日，将近二十年没在公众场合抛头露面的献国同志，破天荒地打破低调姿态…亲自下场站台，现身说法“为了更好的龙江”… 平心而论，作为土地年限仅剩十几年的商业性质公寓，龙江原著（新城市二期）去化压力可想而知…还将面临鼓楼区两大强势竞品（华润润玺，信泰中心）“夹击”… 论品牌力，新城市作为本土小型民营资本，在与央企的对抗中无疑处于劣势……论户型，面积段拉得过大（82-180平米）一度被人质疑：“大平层与小户型杂居，何谈圈层品质感？” 2.5-2.7w的售价，确实远低于河西70年住宅。但，我们也要注意到：40年公寓无法落户，没有学区（房企也不敢把鼓楼区“探索”新建公寓入学写进合同）…以及民用水电能否申请成功等问题… 更何况，项目预计2026年拿房。业主或将面临十余年后“交钱续期”（土地使用权），公寓物业费也比南京住宅标准贵出50%左右（3.8+0.8元公摊=4.6元/平，银城物业） 毋庸置疑，新城市二期（龙江原著）最强的确定性就是地段。作为龙江繁华缔造者，献国同志在二十多年前一手打造了新城市，可谓居功至伟…但，二期长期“晒地”也是不争的事实，可能错过了最好的入市时机… 另外，也有资深人士指出：40年公寓户型做大后，租金回报率偏低，需30年左右才可能回本。比传统小户型公寓租金回报率少了将近一半… 预估案例：龙江原著89平两房户型租金收益按6000一套/月计算，一年不过7.2万。而房价在220万上下，回报率仅3%多一点，需30年才能回本，只适合自住不适合投资，也不适合转让… 尤其尴尬的是：土地年限只剩14年，若租出去，本钱还没完全收回，就又得交钱续期了… 整盘299套货量，已领取销许，首开据说未启用全民和分销，全靠龙江自然来访的地缘客…问题来了，未来能“喂饱”这个项目吗？