北京楼市，丰台买房崩溃了！

⭕️马家堡板块星河城西区 108m²2室2厅，中楼层，22年4月828 万成交，同户型25年5月以 609 万成交，价差-219万，跌幅-26.45%； ⭕丰台这个板块的特点，是面积大、房价便宜，很多2000年以后的次新房，在丰台总价可能不到500万，如果但从环线位置来算，位置可能比朝阳同等价位的房子还要好。 ⭕️丰台买房，需要注意，丰台的优势是自住，劣势是产业相对较弱。在丰台买房，需要重点考虑自住需求。比如靠近地铁、配套齐全的小区，这样的房子在流通性和保值性上会更有保障。 ⭕所以在丰台买房要重点关注房子本身，楼龄尽可能在05 年以后，并且一定要靠近地铁。在楼龄方面，丰台的楼龄中位数是 2001年，如果不想买到市场后 50%的房源，尽量选择 05年以后房子 ⭕丰台的草桥、玉泉营、马家堡几个区域，可以承接4号线+10号线，以及17号线和19号线两条超级地铁，4号线去北边中关村上班很方便，10号线是环线，具有非常大的交通优势。承接了丽泽海淀两个产业的外溢，且片区居住品质优秀，抗跌能力还不错。 ⭕丰台与其他区的交界的地方，一般商圈，教育、交通资源配套都会差一点，人员构成杂乱，区域管理缺乏，这地方房子尽量别碰（分钟寺成寿寺)。 ⭕在丰台，学区的意义就不是很大了，主要是刚需上车和改善换房，尽量兼顾产业、居住品质二合一。丰台次新多，潜力高。但人群吸力，弱于东西海朝。丰台新盘可以考虑丰台科技园青塔、新宫、玉泉营、园博园、大红门等板块 ⭕另外丰台的环线定价逻辑很强，2-3环单价大概10-11万，3-4环单价8-10万，4-5环单价6-8万，5-6环4-6万，每往外走一环，单价大概差1-2万左右，说明环线对于丰台的重要程度还是非常高的，大家在预算范围内，可选尽量往内环靠。 ⭕丰台的学区一般，优质学校很少，比较好的小学是:丰台一小、丰台五小、东高地123小、芳古园小学、十八中附小、北小万年花城分校、丰师附小。最好的中学是十二中(丰台唯一的市重点，全市点招)，其次是二中，十八中，十中。 ⭕丰台区低预算可以看看青塔、刘家窑、宋家庄、新宫、看丹桥等板块，不过涨幅一直很一般。低预算在丰台也可以选择次新一居室。但基本纯自住。