房价加速下跌？救市政策剂量仍显不足，但可以期待

房价还会继续下跌，但需要分区域和具体城市来看，而且整体下跌的幅度不是无尽的，会有一个阈值。房价本身是一个变量，其走势由多个因素决定。 历史峰值之后，房价如何走？ 目前只有北京、上海的房价还算稳定，其他城市，包括深圳、广州，以及成都和杭州都有起伏的可能。 大多数城市的房价历史峰值出现在2021年左右，部分城市在2017、2028年已经达到顶峰。 如今重点城市的平均库存月仍处于18-19个月的高位，从历史上看，只有当库存去化月数低于12个月时，房价才会反弹。 房子是商品，需遵循市场经济内在规律，即：价值规律、供求规律，房子的价值由地域、地段和环境决定，房子的供求由房子的数量、人口数量、人均收入决定，政策效应、人为的唱好、唱衰所起的作用有限，房价的涨跌最终只能围绕价值的曲线上下波动。 同比跌幅收窄意味着什么？ 近期的房价同比跌幅确实有一些收窄：一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4%；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9%，降幅分别收窄0.4%、0.5%。 但5月70城房价环比跌幅还在扩大。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。 统计局的数据看起来波澜不惊，但是房价下跌在加速。 从大区域来看，东部、中部、西部、东北，房地产投资均在下降，其中东北跌幅最大，前五个月房地产投资下降了22.5%。 商品房销售额，东部、中部、西部、东北也仍是全线下跌。 商品房销售面积，只有中部出现了0.3%的微增，其余三个地区仍在下降。 政策剂量不足，但可以期待。 当下购房需求下跌由多种因素导致，并不是简单的像“买涨不买跌”，其中最直接的因素是人口和收入下降；更深层次的因素是早些年房地产高速发展透支未来，很多家庭早早把子女的房子买好；祖辈们的房子逐渐传下，房地产市场趋于饱和。 虽然近两年有以旧换新、旧城改造、城市更新、家电补贴等印钱放水政策，但远远无法和2015年棚改和2008年金融危机相比；这也是房价持续低迷的原因之一——政策剂量不够，所以药效有限。 业界认为需要推出房地产长效机制，促进房地产新陈代谢循环，但这会对房价构成巨大利空，所以在此之前必须找到新的经济增长引擎，不断提高民众收入，同时引导房价下行到合理位置，实现软着陆，避免房价高位崩盘。 房产在中国家庭资产中的占比可能从过去的70%以左右降到50%左右，这意味着许多家庭的主要财富正在经历重估。 如果不是刚需群体，投资者在当下谈“哪里的房子更保值、哪个区域值得买”，就像谈在泰坦尼克上一等舱和二等舱哪个性价比更高。