你还敢，投资房产吗？

[草莓R]从业房地产中介行业5年来，看这5年的市场，绝大部分投资客成了炮灰。当然绝大部分赔钱的同时，也出现了占比较小高额度升值的情况。 [火R]整体饱和、局部更新、少部分城市扩容的结构已经确定，也就是除了部分城市还具有城市规模的扩展之外，绝大部分城市只能进行现有区域的更新。 [草莓R]也就是绝大部分城市已经失去了人口围绕一个点聚集而产生的地段价值的快速膨胀。那么问题来了，房产还有投资能力吗？ [火R]这个时候就得做个购买力模型分析了。财富的金字塔模型分配，已经基本决定了面向绝大部分普通人群的房产，在购买力方面已经到了绝对的极限，也就是说这类普通人对应的普通房产，在没有绝对供需关系失衡的条件之下，无论如何变化都不具备投资的价值，这个已经成为确定事件，哪怕一线城市也是如此。 [火R]于是乎投资就变成了少部分占据绝大部分财富人群的游戏，这个游戏的规则依然是先来后到，人口流动、轮流变现。这里有几个基本点。 [一R]当资源开始朝着某些特定城市集中时，有实力的人依然跟着走。 [二R]从不断流入的人群中进行购买力筛选。 [三R]供应量始终控制在需求量之下。 [四R]不断的进行产品迭代。 [火R]在这些条件都具备的前提之下，所有买优质资产的人都一定会赚钱吗？显然不会！这里还有几个问题：1、节点。2、房子的寿命。3、后续产品迭代的速度。4、供应结构的调整。 [火R]这些东西只有两个点可以自我把控：1、以个人投资预计周期，来判断将要入手的产品在准备出手时的产品竞争力。2、买入的时间节点。 [草莓R]上个月底卖了一套云顶一号150的，客户全款纯投，2.9万8楼。本身这个房子不好卖，但是能让客户决策的理由。 [一R]这个小区有后续两个紧邻地块做支撑。现有展示区效果不错。 [二R]看好上游楼市购买力。 [三R]看好济南楼市供应结构，按照当下市场供应布局，一个周期之后，市面上150平紧凑4居，次新房产，颜值、户型等还能可以的没有几套。反而中间段阶层改善人群最多，相对稳当。 [四R]赌一把云顶一号可以交付好，因为按照它的地段，如果保证质量交付成功，当下价格交付就有不小溢价空间。 [草莓R]投Z需谨慎，钱真没地方去，优质房产依然可以考虑，但是杠杆不建议+了！