济南，改善转型遇困难？

[黄色心形R]从去年开始，改善楼盘如雨后春笋般一个接一个的开始了，眼下郊区加上核心区，有20几个盘算的上改善，今年下半年还有10几个改善盘呼之欲出。比如科技城金地住友项目、尊御府。银丰七期、凤凰路壹号院、文旅城瑞马、七里河金茂、保利琅誉、保盛济南府、老城区蓝城、中电建国誉凤启等。 [黄色心形R]也就是说当下进入产品供应最丰富的时期，要150的四居有，要200多平的环幕落地窗有，要400平的大平墅有，要四代住宅有，要观山洋房也有、要户型无敌的叠墅还有。从产品设计角度已经到了一个不错的高度！ [黄色心形R]但是目前济南改善转型遇到的困难确实不小，市场侧和产品侧问题都比较大！ [一R]产品侧：济南这两年最受关注的几个改善项目接连维Q，到底是业主的问题还是开发商的问题，客观的说都有，业主对于产品力要求过于苛刻。比如仁恒奥体、龙湖天奕，最近龙湖天奕成交价已经破4万，最终交付效果还是可以的，溢价率已经在30左右，这个结果是非常好的，但是它被吐槽最激烈。现在的保利和中建，还没有最终交付，只是因为外立面用材问题就开始了激烈的交锋，这个在于宣传口的过度承诺，本身规划图纸上从来没有过全干挂铝板的设计，这就是属于欺骗性营销，业主气愤也理所应当，但是铝板一体板材质也算不错的，如果做好也不耽误二手房价。 [二R]市场侧则是信心问题，买了盼涨，不买盼跌，市场依然没有起势，但是改善供应量在增加。当然这里依然不存在像刚需遇到的购买力问题，当下买500万以上改善的群体，这500万仅仅只是其资产的一部分，不存在购买力压力这回事。他们不像刚需需要加满杠杆，很多人只是象征性贷款，用用公积金而已。所以说对于改善层面，继续大力度的刺激是有必要的，目前看哪怕改善盘继续追加，在购买基数这一侧，依然是客户需求多于楼盘数量，这个从比例就可以看出！ [红色心形R]改善转型，目前最好的解决手段，就是做好产品，不断的刺激市场信心，必须营造一种上涨势头，在优质资产这一侧，是有足够条件的。1、购买力足够。2、需求侧客群数量足够。3、对于资产价值诉求足够。缺的仅仅是信心，把钱掏出来的信心而已。