济南改善，豪宅混战！ - 房产资讯(藏书网)

[草莓R] 济南楼市供应端最好的时代已经到来，产品设计已经到了一个比较完美的水平，货量供应上目前核心区备受关注的优质地块，除了省博西大部分都已经上市或者准备上市。楼盘竞争激烈，客户选择多元，楼市整体低迷。这对于改善客群来说是有利的，可以耐住性子仔细研究！ [玫瑰R]先说一下基本判断逻辑：1、改善价格稳定（说明客群数量、客群购买力足够），这个结论在楼市如此低迷的当下，更有说服力！2、这波供应也就持续3年左右，后期基本只能靠老城区拆迁，但是改善需求不会停止。3、收入差距过大，导致改善客群和刚需客群，购买难度不同，500万以上客群轻轻松松，150万刚需难如登天，楼市两极分化不会停止！ [一R]凤凰路双雄：银丰玖玺城7期VS凤凰路壹号院！ [草莓R]银丰已经率先开盘，话题十分火热，销量也还可以，均户型205的超大面积社区，妥妥的豪宅身份，再加上属于四代宅设计，流量自是不缺，目前看问题在于位置和容积率，2.8确实不低。（150、195、260、315、415）。 [草莓R]凤凰路壹号院，济高目前不着急开盘，虽然工程快于银丰，但是想做好展示区再行动，稳住节奏10月开，先展示能做好的底气和实力。目前看济高信心十足，并且地块自然条件要更好，2.3容积率，地块面宽资源够！（150、180、220、235、249）。 [草莓R]小鸭地块，保利云上璟也快上了，从数据看容积率2.3，155、175、235，同样是大面积定位，但是地块只能做两排，类似于cbd的布局，好处是可以有五六十米的楼间距，园林可以做出不错的效果！ [二R]科技城5虎齐聚：保利珑誉、中信泰富九著、和岳府、悦澜山、尊御府。 [草莓R]这几个盘地块条件差距不大，同一片区，容积率2.8或者2.9，会所、园林、外立面、户型等，基本处于同一水平。价格定位同样差距不大。按照前三个楼盘的开盘以后的表现来看。主要看信任度和开发商展示效果。保利展示最好卖的最好，三发没展示过程且开发缺信任度，地块位置差点卖的最差！ [草莓R]尊御府：户均面积212，容积率2.9，全部高层22到24层，（162、199、203、215、270），目前看最大的亮点是位置不错、面积够大、楼间距够大，围合布局，园林效果会不错。但是对于高层的天然抵触和有部分回迁，成为其最大的销售障碍！ [草莓R]悦澜山：2.8容积率，均户型176，（163、190、235），5栋小高，1栋高层25层。改楼盘的定位目前看要更贴近片区的特点。小区做了抬高，园林标准不错、没有回迁。 [三R]七里河金茂府：城发兰亭府。