历城区，完全不适合改善区域！

[火R]历城除了洪家楼片区附近之外，基本上属于近10几年开发的城区，大部分区域主要承担的是居住区的功能，基本上不具备地段+产品改善的能力，所以绝大部分区域的房价相对比较均衡，刚需楼盘在1.2到1.5之间，并且这个价格区间的房子占据了绝大部分！ [火R]但是核心区改善楼盘价格又比较高，对于一部分地缘性改善，一部分对于资源配置要求不高但是对于生活品质要求较高的改善客户，在有限的预算范围内，还是需要到郊区走一走的！这个时候就得看在历城区这一块，到底有多少区域能够满足改善的基本条件？ [黄色心形R]区域自然环境还算可以，无明显不利因素，这我认为是基本要求。在这个条件之下，雪山、唐冶西、工业北等当下最为热点的几个区域基本没有做改善的能力！ [黄色心形R]雪山：未来两条航道，刚需定位，虽然有万达和多公园，但是片区生活安逸度和丰富度都不够，当然雪山基本也没地了，除了凤鸣润府是纯改善楼盘且基本卖不动，其他最好的也就是刚改价格！ [草莓R]张马屯：完全无法理解在这买叠拼的，张马巴掌大的地方，规划了小10万套商品房，一点自然资源没有，还是街区制的规划，其他资源配套除了地铁之外都全方位落后，真完全不值得做改善！ [爱心R]济钢：毒地问题我认为是次要的，森林公园+韩仓河公园等多公园，并且规划住宅密度比较低。这样的人为操作，让济刚最起码拥有了创造更好居住理想的条件。当然后面也有航道的影响，刚起步开发，因为位置接受度的问题，能不能被郊区改善认可，还得等绿城四代住宅出来看看效果，交给时间。 [黄色心形R]郭店：完全不具备任何改善的因素，自然资源和其他资源都基本垫底。 [蹲R]以上5个区域，基本上是不适合买大面积房子的区域，不宜投入过多成本，容错率很低，一但无法满足居住理想，后期流通的难度很大。比如买唐冶西叠拼的，买张马屯叠拼的，基本上赔的很惨，反观买100多平小三居自住的，基本房价保证了平稳！