济南存量别墅，很困难！

[草莓R] 说到叠拼别墅，总有种假别墅的感觉，但是比较起洋房，确实也有比较明显的优势：人少、院子、露台、一家一入户等等。如今济南楼市进入叠拼供应最充足的阶段，内卷、对于存量市场暴击成了当今叠拼别墅的主要表现，当然也有好处就是产品能力随着市场的变化，产生了巨大提升！ [草莓R]暴击主要是对存量市场，内卷主要是新房市场，这个首先要分清楚。 [一R]对于存量市场而言，主要有两个问题：1、产品能力的落后。2、区域选择问题。这两个问题的出现，原因相同：就是在那个楼市热的市场情况下，在一个城市规模快速扩张的基本条件下，无论是产品设计还是楼盘选址，都显得不是很重要了。说到这里我又不得不拿我家龙湖九里Q川做一个例子，在一个刚需片区、头顶飞机航道、没有环境衬托、户型比较落后这样的别墅市场冷却。 [玫瑰R]有人说可以J价去卖，但是当年可是需要Q房才能买到手，现在已经J了很多、赔了很多，很多房子实际单价都已经接近平层的价格，比如200多平才不到400万，难道J到刚需价格才合适？别墅还有一个非常明显的特点，就是其实际使用、维护成本极高，可能一个装修就百万。买别墅基本纯粹为了享受，如果一个成本极高的东西不能带来一个安逸的生活品质，那么问题就很大了，尤其是在对比平层和对比当下新型别墅的双重暴击之下。 暴击[一R]平层：存量市场大多数排列紧密、绿化较差、户型落后、区域刚需林立人口密度大、外立面颜值低等等缺点，在空间感、既视感不如平层这是结论！户型受制于东西面宽很窄，南北进深很长，这样一来采光感、空间感都会比较差，并且室内布局比较杂乱。小区配套受制于排列紧密，公区绿化、小区配套明显不足，没有良好的视觉景观感受等等… [玫瑰R]这里不得不提一下万科翡翠山语，为什么同样是上一代户型，上一代产品，从去年年底到现在卖了100多套？这就是在预算有限的情况下，总有一批执着于别墅的客户，他们在选择过程中，面对差不多价位的产品，当然要选择一个区域自然条件、规划定位条件更好的，这是唐冶东的片区优势带来的！ 暴击[二R]新产品：新叠拼别墅，面对的是一个冷却的面临激烈竞争的市场，价格战显然没有了多大意义，于是才有了产品设计的提升，这里的提升是全方位的。容积率、户型、颜值、外立面、公区配套、楼座搭配等。一个矮层洋房+叠拼的设计，既控制了人群密度也提供了可以做公区配套和园林的条件。户型设计大面宽、落地窗在空间感…济南买房