历城区，适合做改善的，太少了！

[火R]上文写了一下，雪山、唐冶西、张马、工业北路沿线等区域不适合做改善的原因，其中最核心的因素在于：在地段价值差距不大的历城各区域，自然条件和规划定位决定该区域能不能做出超上限楼盘！ [火R] 比如唐冶东可以做出2万+的房子，市场一片唏嘘，但是不耽误华润润府不用中介一年清盘。比如港沟2.5万+，市场同样一片唏嘘，也不耽误仁恒不用中介照样开盘清盘。这些都是因为区域自然条件和整体规划，可以提供做出超越价格上限改善盘的要素！本文盘点一下适合做改善区域的现状！ [一R] 港沟：当下历城区改善的第一热度区域，仁恒操盘，绕城以里，旅游路沿线，最后一个完整的大型地块组团，且是近几年规划开发，除了部分回迁，几乎都是定位一致的改善规划。基本价格在2.5+，销售很好。不利因素就是缺乏配套，自然环境可远观但不实用，东侧靠着高速和高铁！ [二R]文旅城：本来是一个非常适合做改善的区域，有山有水有完整高端配套，但是奈何定位全是33层大高层，出来一块2.3容积率的地，被瑞马拿下，对标唐冶华润润府。位置不错靠着河、能观山、紧邻游乐园、视野内有颜值不错的商业建筑群。虽然南侧全是大高层有视野遮挡，但是不妨碍这快地确实很好！ [三R] 唐冶东：足够成熟，完整的配套，优质的自然环境，基本无不利因素，这应该是生活丰富度比较高的区域，非常安逸。虽然配套能级不高，但是贵在齐全。目前也是最后的改善供应，华润基本结束了，剩下了龙湖和保利双雄！ [四R]彩石：绝佳的自然环境，这里是纯环境、低密、产品改善区域，能吸引的客群年龄偏大，对于配套要求不高，对于安静度、片区整体自然景观、片区建筑高度、密度要求较高的客户！ [五R]神武：靠着玉玲山的部分还可以，但是不利因素比较多，制药厂、配套不够、产业比较杂乱。整体片区还算规整，基本无高层社区，片区整体密度还可以！ [六R]华山：跟文旅城有些类似，拥有做改善绝佳的自然条件，但是基本全做成了大高层的配置，当然内圈靠着华山和华山湖有部分改善，生活节奏慢、特别喜欢自然环境、能接受区域高密度人群的改善可以考虑！ [七R]洪家楼：老区情怀、烟火气、离不开、配套成熟。这里也进入有序拆迁然后产品升级了，会出陆续出一些高端项目，价格也会比较高。最近一个项目金茂来操盘，还是比较期待的。 [火R]历城区能够做纯改善的区域就这么多，除了洪家楼，无一例外都需要自然环境来做铺垫，总得有点特点，才有突破上限的可能！