改善盘，大同小异，设计瓶颈！

[草莓R]济南楼市改善楼盘的供应已经进入全新阶段，这个阶段最大的特征是：设计到达一个高度，产品大同小异，很难再有质的提升。货量供应十分充足，备受关注的几个优质区域同时供货。 [一R]设计方面，几乎都是小高层、落地窗、大宽厅、会所、部分铝板外立面、富有层次的园林等。视觉感受、空间感受基本到了很难再进行大幅度提升阶段。在当下楼盘里，产品设计基本不是问题，问题在于能最终落地多少，那些没有兑现的承诺对于房子影响的幅度。 [玫瑰R]能提升的空间还有哪些？户型基本很难动了，无非四代宅银丰7期这样的带个露台，但是能不能符合北方环境和审美，需要入住以后才能下结论。外立面用材还有提升空间，比如当下纯铝板外立面楼盘还几乎没有，大多数还是噱头，以铝板一体板为主，这块还是颜值和寿命提升。园林绿化，这块主要在于承诺的兑现和后期物业维护。居住体验感的提升还要依赖于建筑质量的提升，这块目前主要问题在于隔音效果，目前看都不是很好。 [二R]大批量供应： [种草R]文旅城凤栖和鸣，东部郊区最受关注的一块。 [种草R]小鸭济高保利云上璟誉，高新炒作的最热的地块组团。 [种草R]凤凰路壹号院，高新区土地存量中综合条件最好的一块。 [种草R]银丰玖玺城7期，最为吸引人关注的4代住宅。 科技城5虎：保利、中信、三发、金地、尊御府。 [种草R]城发兰亭府，历城老城区的第一改善。 [种草R]保利金茂琅誉：cbd西最靠近老城区的地块。 [玫瑰R]这些盘都在今年已经入市或者正在准备入市，目前条件最好的为：文旅城地块300万+，郊区环境、配套、产品。银丰7期，大地块外加内部顶级配置和四代宅。保利珑誉科技城五虎中地块最大且展示面最好的。cbd西保利距离老城区最近。 [玫瑰R]这几个楼盘客群定位都比较清晰。有的目标老城，有的目标地缘性改善，有的目标高新区外来高收入，有的目标郊区配套、环境、产品型改善。互为竞品但是产品差异不大，但是综合条件差距很大。