济南楼市的：四极！不是分化！是匹配！

[草莓R]都在说楼市两极分化，从来没有人说为什么分化，到底如何分化，济南楼市我认为大致可以分为四极：1、绝对有钱且绝对愿意花钱。2、有钱但是不愿意承担压力的。3、没钱需要撬动高杠杆的。4、杠杆也加不动或者钱不够但是不愿意用高杠杆的。这四极到底谁是主力? 我认为是买不起房的为主力，这才是未来楼市稳定的绝对中坚力量！ [一R]绝对有钱且愿意花钱的，基本属于顶级改善类型，这类客户所对应的能够相中的房子，必须保证价位的超高位，这样才能把下一个阶层的人群排除在外，达成这一个现象的前提是，顶级改善社区的数量要小于该类客群的需求量，也就是说有钱且愿意花钱的人都不够分。眼下济南楼市在这块非常明确，极度匮乏优质社区！身份地位、品质、圈层这些都是极度重要的溢价环节！ [二R]有钱但不愿意承担压力的，这里以中产阶层为主，好不容易努力积累了部分财富，年龄也普遍上来了，想改善生活，但是未来不确定性需要顾忌。从对应产品上讲，必然需要保证一个较高的价格，和普通刚需盘进行一个比较明显的切割，需要满足一定的社会地位的需求，最重要的是满足一个品质生活门槛的提升！ [三R]高杠杆群体。基本表现为家里无底蕴，收入一般水平，未来跨越阶层的可能性极低，对于房子刚性需求度极高。这类目前在能购房群体中占据绝大多数，但是受到经济问题影响又最为明显，所以所对应的占据楼市绝大部分的房子的价值，要高度贴合其能够撬动的杠杆。比如这类群体普遍就5000月供能力，那么对应的房价就是150万之内。 [四R]买不起房或者不愿意承担压力买房，这是楼市未来的绝对中坚力量。当下楼市的下行绝对不是前三个极通过个人需求缓慢释放能够拉动的，真正能够拉动房地产的恰恰是买不是房，但是对于房地产具有绝对刚性需求的客户，于是乎国家队就可以替他们买房然后出租，国家队入场库存以千、万为单位的流速消失的时候，对于楼市的影响绝对是巨大的！ [草莓R]有人说这类客户多吗，如果你稍微看一下城市化率规划和城市化率方向，就可以明确的得出一个结论，在有限周期内，我们大概准备了5000万以上的打工人对于保障房有绝对的需求，比如每年毕业的一千多万大学生，他们是回老家就业还是按照城市化的方向就业？这个代表最明显。中国人最大的幸福就是家里都有房子，比如宅基地。但是家里的房子能不能够服务于自己和后代的生活，目前看绝大部分都B能！因为城市化方向导致财富和人口在不断的转移！