济南楼市，能说实话吗？

[一R]基本面楼市下行，但是规划层面当下能满足家庭需要的商品房数量远远不够！ [二R]刚需购买力在减弱，所以面向普通家庭的的最普通小3居，也有下降，但是区域不同下降幅度不同。 [三R]最惨的群体是，买错产品客群定位出问题的房子，比如突然下降50万的中建，本来是给中高端客群准备的，一下中高端客群不敢买了，势必…… [四R]高位上车老破小的，也挺惨烈，但是有幸运儿，突然拆迁，2月一平怒赚1万。 [五R]刚需新盘供货逐渐退却，随之而来的一定是大批量保障房、租赁式住房替代，按照当下城市规划，为国储房地产准备的无产J级人口有5000万以上，以后这才是普通楼市的绝对主力。 [六R]济南改善的大批量供应已经开始，这波充足的供应阶段也就3年左右，以后的土地价格绝对更高，因为需要拆迁老城。 [七R]2居室其过渡性质已经明确，不适合流通适合稳定出租，所以过渡性客户真没必要买2居，不光是赔不赔钱，而是资金锁死流通起来很麻烦，越来越多人会明白这个道理，买确实也不如租！ [八R]未来收购老破小或者小两居，谁来掏钱？短期存款者出，长期租房者覆盖，盈利者为zf.，本钱永远不可能还！ [九R]租金会不会上涨？目前看略有下跌，但是如果可以签约10年合同，并且可以绑定资源，我认为zf这一侧统一组织的房源一定可以涨钱，但是问题又来了，等租房结束，孩子上完学，还是否买房？如果买那么附属资源属于双重付费！ [加一R]改善盘会不会价格战？目前看价格战对谁都不利，没有一个500万以上的客群会因为你便宜了1千块而放弃更合适的房子，小幅度降价毫无意义的情况下，只能卷产品能力！

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