北京楼市：卖房置换迎来曙光！

⭕️市场上活跃的群体，其实基本都是刚需群体。那么在这种情况下，对于卖家来说，其实是一种利好。 ⭕️前几天一位卖房的客户，思路非常清晰。他的房子在石景山，石景山的购房群体基本都是海淀外溢，买石景山的基本都是刚需上车，如果能把房子包装一下，应该能卖个好价格。 ⭕️但他之所以找到我们，是发现自己的思路还是行不通，看房的人很多，但就是卖不出去。我们综合评估了他的房子，发现问题出在以下几个方面： 1⃣️房子的带看权和定价权依旧掌握在中介手里，他只能在买家带看时谈价，中介还帮着买家砍价； 2⃣️虽然他的房子简单包装了一下，但目标定位不够清晰，两居室的房子，其实目标客户是有娃家庭，但他的简装完全不符合这类客户的生活需求； 3⃣️房子的定价不符合房子真正价值，这是核心问题所在。很多人觉得自己的房子超出别人家的装修，就一定要定高价，但我说过很多次：一套房子真正的价值，只有20%取决于房子内部，剩下的80%取决于周边配套。 ⭕️在我们的优化改良下，他的房子顺利卖出了，但类似于他看似清晰实则迷茫的卖家，还有很多。 ⭕️除了卖家遇到难题，刚需买家也有不好解决的难题。刚需购房者看似可选择的房源很多，但其实一不小心就容易买到流通性不好的房子。这也是大部分刚需客户找我咨询的原因，经手过几百套房子的分析师对房子的判断，一定比没在北京买过房的购房者精准。 ⭕️但为了更多刚需购房者踩坑，我们在这里还是要给刚需购房者几点实际的建议： 1⃣️未来北京不会有大涨大跌，但会有暗涨和暗跌，所以买房，一定要看居住属性； 2⃣️老破小可以买，但位置要好，要有核心竞争力； 3⃣️有产业的次新房当然是最好的，但能买两居别买一居，有时候哪怕是降一档小区，两居室的流通性和居住属性也比一居室好； 4⃣️下一步置换可以多考虑租售比，租售比可以代表这个区域的人流量和产业价值，未来就算这套房子不住了，也能租出去； 5⃣️现在利率低，曾经买在高点的朋友完全可以考虑置换优质资产降低房贷成本； 6⃣️杠杆可以有，但一定要在安全范围内； [向右R]滑动看图⬆️