北京楼市：改善房触底反弹🔥

[气球R] 25年12月北京楼市放松限购政策后，当月北京二手房的网签量就突破1.7万套，增长33%。26年1月北京二手房网签量也超过了1.5万套。 [气球R] 与此同时，在🎒房热度和小阳春热度的加持下，一些价格已经触底、居住品质不错的改善房，价格开始反弹了。 [气球R] 2026年1月，随着北京大量观望的学区+改善家长出手了，一些能兼顾学区+改善的房子或者性价比高的改善房，成交价格开始回暖了。 [气球R] 中海紫御公馆、橡树湾一期、金域华府、公园悦府，都是率先领涨的小区，中海紫御公馆涨幅达到了14%，金域华府和公园悦府，上涨了7%。 [气球R] 不过这些小区成交价开始上涨，不是说大规模的房价上涨。而是稀缺的、优质的小区是有限的，当购买力开始释放，成交价回涨是很正常的现象。 [气球R] 现在很多买房的人应该也可以感受到，真正心仪的房子没那么好谈价，所以现在买房，更要看家庭的居住需求，房子是不是优质，房子的优质程度，决定了未来的生活品质和家庭资产的保值能力。但一分价钱一分货，真正的好房子，房东的扛价能力也更强。 [气球R] 从下半年的房价变化来看，除了西城、东城、海淀的一些小区成交均价回暖。通州、石景山、丰台、大兴、朝阳区的刚需房成交均价也有小幅度回调。 [气球R] 很多人可能困惑：不是说刚需房会越来越便宜吗？但大家看一下北京的成交结构：从2025年5月开始，北京的成交结构中，总价低于300万的房子在北京的成交比例占比越来越高。2025年12月光是300万以下的房产，成交比例就超过一半，达到了52%。 [气球R] 北京的整体住房自有率为70%-72.8%，其中ZC性住房占 35.1%，商品房占 32.6%，旧有私房及自建房占 5.1%。也就是说北京户籍家庭有房的只有80%；非京籍家庭有房的只有30%。 [气球R] 所以北京目前的两极分化也非常严重：拥有千万资产的家庭有29.6万户，但同时有400万户家庭没有房子。而且有房的家庭里，约70% 家庭仅有1套住房，25%左右有2套，5%左右有3 套及以上。 [气球R] 所以目前北京依旧存在着大量的刚需需求和改善需求。只是目前大家对收入的预期不足，没有信心高DK，也没有能力买高价的房子。 [气球R] 而对于当前的房东和购房者来说，要综合评估已经自己的房子所处的梯队，以及想买的房子所属的梯队，再去做决定。